OUTSOURCING
Ohne Garage keine Wohnung. Frau S., die kein Auto hat, blieb also nichts anderes übrig. Sie mietete sich vor zweieinhalb Jahren Stellplatz 13 in der Tiefgarage. Für immerhin 46 Euro im Monat.
Dem Schlüssel für die Garage bekam sie allerdings nie, auch auf mehrmalige Nachfrage nicht. Erst als neulich ihr Bruder mit dem Auto zu Besuch kam und auf Platz 13 parken sollte, setzte Frau S. durch, dass der Vermieter ihr einen Schlüssel gibt.
Auf Platz 13 parkte aber ein Opel Astra. Der Besitzer hielt Frau S. erst für meschugge. Als er ihren Vertrag für Platz 13 sah, wurde er nachdenklich. Er hat nämlich auch einen Mietvertrag. Für Platz 13. Und das schon seit 1990.
Jetzt stellt sich natürlich die Frage, kriegt Frau S., meine Mandantin, ihre Garagenmiete wieder? Der Fall klingt mir irgendwie nach Uni, BGB-Übung, Schuldrecht Allgemeiner Teil. Sachdienliche Lösungshinweise von Lesern, die dem noch etwas näher stehen, würde ich mir glatt mal wieder einen Kugelschreiber kosten lassen.
Als Garagenmieter steht ich der Sache natürlich sehr nahe. Also ich prognostiziere mal: Die Mandantin bekommt die Miete zurück, denn:<br />Das Verbot der Doppelehe in Deutschland ist bekannt. Das Verbot der Überbuchung von Hotels wird seit einer jüngeren Entscheidung des BGH sanktioniert. Die Doppelehe eines Garagenstellplates (natürlich dessen Vermieters) mit einer Frau + einem Mann (zumal mit einem Opel Astra) fällt – unabhängig von den sicher bekannten strafrechtlichen Aspekten, den Gesichtspunkten der Überbelegung von Parkraum (kleiner Scherz), der Möglichkeit der fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund und nicht zuletzt derjenigen des Rücktritts wegen einer nicht oder nicht vertragsgemäß erbrachten Leistung (einschließlich der darin eingebunden Rückgewähransprüche betreffend die Miete) – unter unerlaubte Handlung. Problematisch könnte es wegen der Vorvermietung an einen Opel-Astra-Besitzer dann aber mit dem Verschulden im Sinne von § 823 II BGB i.V.m. der Schutznorm (wohl § 263 StGB) sein, wenn der Garageneigentümer ein renitent andere PKW-Marken verachtender Benz-Besitzer ist. Vielleicht liegt ja so ne Art Notwehrexzess vor, wenn es mit der Güter- oder auch Markenabwägung alles seine Richtigkeit hatte. Es stellt sich also die Kardinalfrage, welchen PKW der Bruder der Mandantin dort parken wollte. <br />So lustig sich das jetzt vielleicht alles las oder auch nicht; es steckt ne Menge Wahrheit drin. Gegen Inaussichtstellung eines völlig überzogenen Subunternehmer-Honorars bin ich u.U. (d.h. nach erfolgreicher Vertragsverhandlung) bereit, ein mindestens 20-seitiges Rechtsgutachtens anzufertigen, welches auch noch die alte Rechtslage (vor der Schuldrechtsreform) berücksichtigt. :-)
Der Vermieter konnte am Garagenplatz keinen Rechtsbesitz verschaffen. Es liegt also wohl ein Rechtsmangel vor, der zu Schadenersatzansprüchen bzw ex tunc-Auflösung des Vertrags führt. (Hinweis: das öst. ABGB steht mir deutlich näher als das BGB :-)
mE. nicht allzu komplex: Der Vermieter hat keinen Besitz an der Garage eingeräumt und deshalb die HLP des Mietvertrages nicht erfüllt.
Ich vermute mal, dass sich die Anspruchsgrundlage nach SRAT richtet, weil die Mietsache nicht übergeben wurde (§§280I,III,281)
Weiter deliktische Ansprüche (§823II+Betrug).
Weiter Möglichkeit der Anfechtung wegen Täuschung und Rückabwicklung der gezahlten über das Bereicherungsrecht.
hm… da sollte schon zeit für einen vergleich sein. die frau kann ja die bislang gezahlte miete nach besitzverschaffung ja "abparken".
ansonsten würd ich auch in §§ 280 I, III, 281 BGB nachschlagen, allerdings: Wurde eine Frist i.S.d. § 281 BGB gesetzt?
korrektur:
wenn die hauptleistungspflicht des vermietes aus dem mietvertrag nach § 535 BGB ist, dem mieter den gebrauch der mietsache zu ermöglichen, dann könnte das hier bereits bei vertragsschluss unmöglich gewesen sein, da der vermieter die sache ja schon seit geraumer zeit an jemanden anderen vermietet hat und diesem den besitz eingeräumt hat. dadurch könnte er nach § 275 I BGB von seiner leistungspflicht freigeworden sein. dann wäre anspruchsgrundlage § 311a I BGB.
Ist die Tatsache, dass der Vermieter der Mieterin zweieinhalb Jahre lang keinen Garagenschlüssel aushändigte, nicht schon Vertragsbruch genug? Ich bin da Laie und kann mich nicht so juristisch versiert ausdrücken, aber meinem Judiz zufolge muß ein Vermieter der Mieterin auch Zugung und Nutzung des Vermietobjekts gewähren. Was durch den Einbehalt des Garagenschlüssels ja nicht gegeben war. Die Tatsache, dass der Garagenplatz schon an jemand anderes vermietet war, ist eine interessante Zusatzinformation, aber für den vorliegenden Fall schon fast nicht mehr relevant, oder?
Zumindestens nicht zivilrechtlich. Strafrechtlich spricht man bei Vermietung von Objekten, die man nicht vermieten kann, doch von Betrug, richtig?
Ich habe von den Paragraphen ja keine Ahnung, aber könnten dem Vermieter nicht die Unterlagen durcheinandergekommen sein?
Könnte es nicht eventuell ein 812er sein: Abschöpfung des(unberechtigten)Vermögenszuwachses des Vermieters aufgrund seines eingriffs in das Recht Ihrer Mandantin (Eingriffskondiktion)??
Bei einem Rechtsmangel (Einräumung des Besitzes wegen der Vermietung an den Dritten nicht möglich) stellt § 536 Abs. 3 BGB eine abschließende Sonderregelung dar, welche die Anwendbarkeit des allgemeinen Leistungsstörungsrechts auch schon vor Überlassung der Mietsache ausschließt (vgl. BGH NJW 1996, 714; Palandt/Heinrichs § 536 Rn 11 m.w.N.). Sprich: § 536 Abs. 1 BGB (Aufhebung der Tauglichkeit) = Befreiung von der Mietverbindlichkeit = keine Zahlungspflicht = Anspruch auf Rückzahlung nach §§ 812 ff. BGB. Daneben natürlich Schadensersatzansprüche und Kündigungsrecht bzgl. der Garage.
@Arnold: Strafrechtlich kann das in der Tat ein Betrug sein (§ 263 Abs. 1 StGB), wenn der Vermieter bei Abschluss mit einer entsprechenden "Bereicherungsabsicht" gehandelt hat. Spannende Frage, ob das dann ein Eingehungsbetrug (Schaden bereits durch Abschluss des Mietvertrags) oder aber doch "nur" ein Erfüllungsbetrug (Schaden durch spätere tatsächliche Vorenthaltung der Mietsache) wäre …
Jetzt sage ich mal was als juristischer Laie dazu. Mein "gesunder Menschenverstand" sagt mir, dass die Frau selbstverständlich im Recht ist und ihr Geld auf Heller und Pfennig zurückerhalten wird.
Besonders bei der Vorgeschichte, und so, wie der Fall da zu liegen scheint, stinkt das doch schon nach bewusstem Betrugsversuch. (Nur so zur Erinnerung, Garagenplätze lassen sich in der Regel auch ganz prima einzeln vermieten. Es gibt in vielen Großstädten sogar regen Handel mit "Garagen-Immobilien". Die Notwendigkeit, den Garagenplatz unter dieser Bedingung überhaupt an die Wohnung zu binden, erscheint unter diesem Gesichtspunkt auch schon sehr, sehr fragwürdig. Im richtigen Maßstab durchgeführt wäre genau sowas übrigens die richtige Strategie, um Mietwucher durch die Hintertür zu ermöglichen. Wann kommt die Mietwohnung, die nur mit zugehörigem Handyvertrag gemietet werden kann?)
Ich weiß, das hilft nicht weiter, um eine Prozessstrategie zu entwerfen, aber wenn das Geld nicht komplett zurückgewonnen würde, wäre ich platt. Will aber auch wissen, wie's dann ausgegangen ist. ;-)
… also wenn ich das richtig sehe, findet zurzeit eine Honorarteilung durch 9 statt. Vielleicht sollte das Posting jetzt aus dem Programm genommen werden. Der Bärenanteil gebührt m.E. ohne jeden Zweifel "SK" :-)
Danke.
Wer von den Kommentatoren möchte, mailt mir bitte seine Postadresse. Wir nur zur Verwendung des Kulis benutzt.
Kann der Vermieter nicht argumentieren, dass die Mieterin diesen Zustand zweieinhalb Jahre lang stillschweigend akzeptiert hat? Immerhin hätte sie doch irgendwann mit etwas wirksameren Methoden Zugang zum Tiefgaragenstellplatz verlangen können(?)
Nichts gegen Deine MAndantin, Udo, aber die Mondkälber vermehren sich zusehends ;-)))
Es handelt sich um eine Rechtsstörung, klar. Der Vermieter konnte von Anfang an den Besitz am Platz nicht verschaffen. Insofern ist der Vertrag über den Parkplatz durch ein subjektives Unvermögen des Vermieters nicht zu erfüllen und so aus dem Ärmel gesagt auf verschiedene Weisen kaputtmachbar.
Die Frage ist jedoch, für welchen Zeitraum sie die Miete zurück erhält. Immerhin muss sie ja erstmal Erfüllung verlangen etc, sonst kommen da schonmal Verjährungsfristen ins Spiel.
Allerdings erst mei mehr als zweieinhalb Jahren, aber im Gutachten müsste es halt geprüft werden ;-)
Ebenfalls zu prüfen ist die Verwirklichung des §263I StGB:
"Wer in der Absicht, sich [...] einen rechtswidrigen Vermögensvorteil zu verschaffen, das Vermögen eines anderen dadurch beschädigt, daß er durch Vorspiegelung falscher [...] Tatsachen einen Irrtum erregt oder unterhält, wird mit Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren oder mit Geldstrafe bestraft."
Der den Irrtum erweckt und aufrecht erhalten hat, dass sie die Wohung nur zusammen mit der Garage mieten kann. Das impliziert, dass die Garage frei ist. Sein Vermögensvorteil ist der zweite Mietzins, der für die nicht freie Garage entrichtet wurde.
@DerSchulz: Danke für die Blumen; da ich bereits im Besitz verschiedener LawBlog-Kulis bin, verzichte ich gerne zugunsten der anderen Interessierten ;-)
Oh, bin ich schon zu spät dran? Habe mich gleich nach Rückkehr von der Uni an den Sachverhalt gesetzt und folgendes kleines Gutachten erstellt:
http://www.kaniess.de/Outsourcing_Udo.pdf
Bitte beachten: Ich tatsächlich erst im zweiten Semester und höre gerade Schuldrecht AT. Folglich bin ich mit etwaigen Besonderheiten des Mietrechtes noch nicht vertraut.
Beste Grüße
Nick
Sehr gute Fallösung! Das Rücktrittsrecht ("Grund") besteht aber nicht in § 323 BGB, wo eine Frist nur unter bestimmten Voraussetzungen entbehrlich war, sondern § 326 V BGB (Unmöglichkeit der Leistung). Eine Fristsetzung war also entbehrlich, die Mandantin kann sofort zurücktreten. Die Gesellschaft muss aus § 346 BGB den gezahlten Mietzins (incl. Zinsen) wieder herausgeben.
Irgendwelche Ansprüche aus § 823 BGB währen übrigens am mangelnden Vorsatz der Vermieterin gescheitert.
What liebatirng knowledge. Give me liberty or give me death.
NORZ7j <a href="http://vojbckxfldvo.com/" rel="nofollow">vojbckxfldvo</a>