Keine Mieterhöhung wegen unwirksamer Klauseln
Der Bundesgerichtshof hatte darüber zu entscheiden, ob ein Vermieter im Rahmen einer Mieterhöhung einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann, wenn eine in einem Formularmietvertrag enthaltene Klausel, die den Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, unwirksam ist.
Das hält der Bundesgerichtshof in seiner heute bekannt gegebenen Entscheidung für unzulässig. Zu entscheiden hatte das Gericht folgenden Fall:
Der Beklagte ist Mieter einer (nicht preisgebundenen) Wohnung der Kläger. Der Formularmietvertrag enthält eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen “regelmäßig” innerhalb bestimmter Fristen auszuführen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind Schönheitsreparaturklauseln unwirksam, wenn sie dem Mieter eine Renovierungspflicht nach einem starren Fristenplan ohne Rücksicht auf den Zustand der Wohnung auferlegen.
Die Kläger, die die von ihnen verwendete Klausel nach dieser Rechtsprechung für unwirksam halten, boten dem Beklagten den Abschluss einer Ergänzungsvereinbarung an, mit der die Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter anderweitig geregelt werden sollte.
Da der Beklagte damit nicht einverstanden war, verlangten die Kläger die Zustimmung zur Erhöhung der Miete um einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die von ihnen als Vermietern zu erbringenden Schönheitsreparaturen in Höhe von monatlich 0,71 € je qm. Das entspricht dem Betrag, der im öffentlich geförderten Wohnungsbau bei der Kostenmiete angesetzt werden darf, wenn der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt (§ 28 Abs. 4 Satz 2 der Zweiten Berechnungsverordnung). Der Beklagte verweigerte die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete um diesen Zuschlag.
Der daraufhin erhobenen Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung um monatlich 0,71 € je qm hat das Amtsgericht stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen, soweit die Kläger die Zustimmung zur Erhöhung der Miete um monatlich mehr als 0,20 € je qm verlangt haben.
Der Bundesgerichtshof hat auf die Revision beider Parteien entschieden, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete zu verlangen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen enthält. Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter lediglich die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen; einen darüber hinausgehenden Zuschlag sieht das Gesetz nicht vor.
Er ließe sich auch nicht mit dem vom Gesetzgeber vorgesehenen System der Vergleichsmiete in Einklang bringen. Insoweit bilden die jeweiligen Marktverhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung. Der begehrte Zuschlag orientiert sich aber an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen. Mit der Anerkennung eines Zuschlags würde daher im nicht preisgebundenen Mietwohnraum ein Kostenelement zur Begründung einer Mieterhöhung ohne Rücksicht darauf herangezogen, ob diese Kosten am Markt durchsetzbar wären.
Die Kläger können die beanspruchte Mieterhöhung auch nicht im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung nach §§ 133, 157 BGB verlangen, weil eine durch die Unwirksamkeit einer Vertragsklausel entstandene Lücke nur dann der Vervollständigung bedarf, wenn dispositives Gesetzesrecht hierfür nicht zur Verfügung steht und die ersatzlose Streichung der unwirksamen Klausel keine angemessene, den typischen Interessen der Vertragsparteien Rechnung tragende Lösung bietet. Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt. Nach der gesetzlichen Regelung hat der Vermieter die Last der Schönheitsreparaturen zu tragen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Wenn dasselbe Ergebnis als Folge einer unwirksamen vertraglichen Abwälzung der Renovierungslast auf den Mieter eintritt, stellt dies keine den typischen Interessen der Vertragspartner widersprechende Regelung dar.
Ebenso wenig kann die Forderung nach einem Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) gestützt werden. Für eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage besteht kein Raum, wenn nach der gesetzlichen Regelung derjenige das Risiko zu tragen hat, der sich auf die Störung der Geschäftsgrundlage beruft. Das Risiko der Unwirksamkeit von Formularklauseln hat gemäß § 306 Abs. 2 BGB derjenige zu tragen, der derartige Klauseln verwendet. Denn nach dieser Bestimmung richtet sich der Vertrag im Falle der Klauselunwirksamkeit nach den sonst zur Anwendung kommenden gesetzlichen Regelungen. Das bedeutet hier, dass mangels wirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen die Kläger als Klauselverwender nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Instandhaltungslast in vollem Umfang zu tragen haben.
Urteil vom 9. Juli 2008 – VIII ZR 181/07
War genau so zu erwarten gewesen. Aber dennoch schön, dass der BGH nun entschieden hat und dem unsinnigen Anliegen der Vermieter eine Absage erteilte.
Bin schon am Überlegen, ob ich meinem Vermieter gegen eine drastische Mietsenkung anbiete, die Renovierung durch Abänderungsvertrag – den ich formuliere – zu übernehmen… Malern kann ich dann grad noch ausreichend, um den Anfangszustand wiederherzustellen.
@1:
Malern, schoen und gut, aber wie ist es mit tapezieren, Wandfliessen anbringen und Heizkoerper lackieren?
All das kann ggf. zu den Renovierungen gehoeren.
@ 2 Blindcoder:
Fliesen gehört üblicherweise nicht zu den renovierungsrelevanten Tätigkeiten. Eher zur Sanierung.
Wenn allerdings ein Mieter wirklich derart die Wohnung abgewohnt haben sollte, dass Schäden an den Fliesen aufgetreten (nicht die durchaus zulässigen obligatorischen Bohrlöcher) sind, wird mann in vielen Fällen davon ausgehen müssen, dass dies zu einem Rechtsstreit zwischen Vermieter und Mieter führen wird.
Tapezieren, Lackieren sind noch kein ernsthaftes Problem – 10 Monate Zivi in der Haustechnik haben da zumindest den Grundstock an Fähigkeiten geliefert. Fliesen würde ich ebenfalls als Vermietersache einordnen, soweit ich nicht dafür gesorgt habe, dass sie abplatzen.
In meinem Fall hätte ich allerdings schon Angst, dass das haus zusammenbricht, wenn ich die Tapeten abziehe.
Deshalb ja auch: Den Vertrag formuliere ich. Da wird dann so einiges ausgeschlossen sein. Deshalb gehe ich ja auch nicht davon aus, dass er angenommen wird ;)
So sehr ich es begrüße, dass sich der BGH um Rechtssicherheit in Sachen Mietrecht bemüht. Bei den Entscheidungen rund um das Thema Schönheitsreparaturen wurde so Tief ins Klo gegriffen, dass ich jedesmal erstaunt bin, wie tief da noch weiter herumgerührt werden kann…
Ich sehe das so:
Seit Jahrzehnten(!) wurden Mietverträge abgeschlossen über einen Mietpreis, der ja den Rabatt für selbstausgeführte Schönheitsreparaturen schon enthielt. Wäre von Anfang an klar gewesen, dass der Vermieter diese zu tragen hat, wäre die Miete von Anfang an (um den Betrag X für auszuführende Schönheitsreparaturen) höher gewesen. Der Mieter hat also schon ewig und drei Tage weniger Miete bezahlt, als er es eigentlich hätte tun müssen. Dafür hat er (per Mietvertrag) die (Kosten-)Verpflichtung zu gewissen Schönheitsreparaturen übernommen.
Jetzt kippt der BGH die Schönheitsreparaturen in ihrer bisherigen Form und zwar für so gut wie jeden Wohnraummietvertrag, der jemals geschlossen wurde und verneint gleichzeitig das Recht des Vermieters, die dadurch entstehenden höheren (Miet-)Kosten auf den Mieter umzulegen. Wo soll das Geld denn bitte schön herkommen? Ich kam bei uns (bei vorsichtiger Hochrechnung) auf Millionen(!!) die da als Rückstellung vorzuhalten sind. Wie wird das erst bei den richtig großen Gesellschaften sein? Sollen die Wohnungsunternehmen (insbesondere die kommunalen) das Geld nun einfach aus der Tasche zaubern?
Hätte der BGH sein Urteil so formuliert, dass Schönheitsreparaturen bspw. ab dem Urteilsspruch für neue Mietverträge entsprechend neu zu regeln sind, wäre die Geschichte kein Thema gewesen. Dann wäre (bzw. wird) nämlich auch die zukünftige Miete entsprechend richtig berechnet. Aber so stößt der BGH Immobilienunternehmen und Wohnungseigentümer, die ihre Wohnung vermietet haben, schlichtweg vor den Kopf und lässt sie auf Kosten sitzen, die sie weder selbst verursacht noch kalkuliert haben.
Festzuhalten bleibt: Das einzige, was wir letztendens von dem Urteil haben, werden steigende Nettomieten sein. Und das, wo die Menschen jetzt schon nichts mehr in der Tasche habe…
@KiNGU : Nö, ich würde festhalten: Der BGH versucht alzu große Auswüchse einzudämmen. Wenn die Klausel nur Schönheitsreparaturen bei Bedarf vorsieht, gibt es soweit ich weiß keine Probleme. Und das wäre ja eigentlich auch das, was im allgemeinen sinnvoll wäre.
Im übrigen weiß ich sowieso nicht, was Schönheitsreparaturen zum Ende des Mietverhältnisses sollen. Viel sinnvoller wäre es, beim Einzug zu renovieren und während des Mietverhältnisses halt nur wenn nötig. Das reduziert die Probleme beim Auszug erheblich.
@5
schlaue Vermieter regeln das einfach so, dass der Neumieter die Schönheitsreperatur bei Einzug übernimmt, bieten ihm selber dafür die gesenkten Mietkosten, sparen sich Stress, und der Mieter hat noch das Glück seine Wunschfarbe streichen zu können. Eigentlich sind dann alle glücklich.
@ 6 / Lothar: Wäre ich ein großer Fan von. Soll der Mieter bei Einzug in seiner Bude machen (malern, tapezieren, etc.) was er will. So gefällt es ihm auch am besten.
Dummerweise gibt es da schon wieder Rechtsansichten (bin selbst kein Jurist), die davon sprechen, dass eine unrenovierte Wohnung eben gerade nicht die Pflicht des Vermieters zur vertragsgemäßen Bereitsstellung von Wohnraum erfüllt. In so einer unrenovierten Bude kann man eben nicht zangsläufig auch problemlos wohnen…
Darüber hinaus stellt sich die Frage, wie man eine abgewohnte Wohnung am Markt tatsächlich vermieten möchte?
Meine Lieblingslösung wäre:
Der Mieter gibt die Wohnung wieder so ab, wie er sie in Empfang genommen hat. Was er dazwischen treibt, bleibt ihm überlassen (solange wir nicht über Sachbeschädigung reden). Aber bekommt er bei Einzug weise Wände, dann will ich die auch bei Rückgabe der Wohnung.
So (oder so ähnlich) versuchen es diverse Unternehmen ja jetzt. Da gibt es meines Wissens noch kein Urteil zu.
Für neue Verträge auch alles kein Thema. Aber was ist eben mit den Millionen alter Verträge, die nun auf einmal ungültigt sind und der Frage, wer deren Kosten auffängt? Bzgl. dieser Frage sollte der BGH mal Stellung beziehen.
Nachtrag zu 8:
Gleiches gilt @ 7 / Nils: Wenn es doch nur (rechtssicher) so einfach wäre…
@kingu: Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen war ein Trick der Vermieter um die absolute Mietdeckelung anfang des 20. JH zu umgehen. Diese wurde aufgehoben und die Mieten sind wieder – teils saftig – gestiegen. Zugleich wurde die Abwälzung aber niemals auch nur ansatzweise zurückgenommen.
Vertrauensschutz kann zum einen deshalb eben nicht bestehen, weil der BGH bis zu den entsprechenden Urteilen keine verbindliche Aussage über Renovierungsklauseln getroffen hat. Er hat es bestenfalls vermieden, diese in vorliegenden Fällen zu behandeln. Gerade ein solches Verhalten sollte aber zumindest geeignet sein, an der Rechtssicherheit zu zweifeln.
Zudem gab es schon sehr früh Stimmen, die an der Rechtssicherheit gezweifelt haben. Es war also keineswegs unbestritten rechtmäßig.
Es ist den Vermietern auch zuzumuten, rechtssichere Verträge zu erstellen. Man darf halt nur nicht versuchen, auf Teufel komm raus jede mögliche Beweislastumkehr für jede noch so kleine Frage einzuführen und dadurch eine entweder völlig unverständliche Klausel oder eine unzumutbare Klausel zu erschaffen.
Wenn ich zu einem Anwalt den Auftrag gebe, einen Vertrag zu entwickeln, der so viel wie möglich rausholt, dann muss ich mich auch nicht wundern, wenn dieser nunmal doch einen Schritt zu weit geht und damit einen finanziellen Schaden verursacht.
Nebenbei ein Frage an anwesende Vermieter & Verwalter:
NAch § 8 Abs. 2 EStG sind auch Leistung, die nicht in Geld erfolgen, zu versteuern. NAch der Rechtssprechung des BGH handelt es sich bei den Renovierungen um Entgelt für die Überlassung der Mietsache. Damit dürfte aber die Renovierungsarbeit auch grundsätzlich zu versteuern sein. Wurde das bisher getan und wenn nein, warum nicht?
@8: "Aber was ist eben mit den Millionen alter Verträge, die nun auf einmal ungültigt sind und der Frage, wer deren Kosten auffängt? Bzgl. dieser Frage sollte der BGH mal Stellung beziehen"
Hat er doch: Das Risiko unwirksamer Klauseln trägt der Verwender. Auf gut deutsch: Pech gehabt.
@ 11: Stimmt leider. Nur zu Ende gedacht stellt sich die Frage, auf wen denn die Mehrkosten des Vermieters zurückfallen werden. Genau. Auf den, der mietet. Ich wage die Prognose, dass alle, die sich nicht gerade entspannt in ihrem Eigentum zurücklehnen, sich auf in Zukunft noch drastischer steigende Mieten einstellen dürfen.
Besonders spannend sehe ich dies dann, wenn die Mietklientel eben nicht so solvent ist. Mittelfristig (über den Staat als Verteiler) werden wir alle kräftig für dieses Urteil draufzahlen.
Zynischer Kommentar eines Kollegen eben: Jetzt fehlt nur noch die höchstrichterliche Entscheidung, dass auch Modernisierungen künftig gänzlich vom Vermieter zu tragen sind. (Und irgendwie würde mich das gar nicht wundern…)
@Kingu: Es ist weiterhin möglich, die Schönheitsreparaturen abzuwälzen. Und kluge Vermieter werden das auch tun – nur sollten sie nicht immer und immer wieder versuchen, die absolute Grenze des rechtlich Möglichen anzutasten. Dann können sie die Kosten wie gehabt abwälzen.
Ich persönlich ziehe Vermieter vor, die mich die Einzugsrenovierung machen lassen aber dafür nur eine besenreine Abgabe der Wohnung erwarten. Also in meinem Fall dann auch mit (leicht) gelb gestrichenen Küchenwänden. Das habe ich bisher schon zwei Mal erlebt – einmal ein großes Unternehmen und einmal ein Privatvermieter.
Wo liegt denn eigentlich das Problem? Das Urteil betrifft Mietklauseln bzgl. festen Fristen zur Durchführung einer Renovierung ohne Feststellung der Notwendigkeit, sprich: Renovierungen, die dem Mieter angelastet werden, obwohl gar kein Bedarf besteht (und die unter Umständen sowieso kein Mieter durchgeführt hat). Und für das Wegfallen dieser – in der Regel völlig überflüssigen – Renovierungen soll nun ein Mietausgleich stattfinden? Warum dies nicht einfach der Äthestik des Mieters überlassen? Ich glaube kaum, dass ein Mieter von seinem Vermieter verlangt, seine Wohnung in festen Fristen renovieren zu lassen, von daher höre ich hier viel Lärm um Nichts.
Und das hat das Urteil auch bestätigt: Eine Mieterhöhung für Leistungen, die in der Regel nicht notwendig sind, entziehen sich auch meiner Logik.
Weiterhin betrifft das Urteil ja nicht Renovierungen beim Auszug, was auch eigentlich der einzige Zeitpunkt sein sollte, bei dem der Zustand der Wohnung (wie bereits erwähnt: von Sachbeschädigung einmal abgesehen) für den Vermieter von Belang sein sollte.
@5 (KINGU)
"Jetzt kippt der BGH die Schönheitsreparaturen in ihrer bisherigen Form und zwar für so gut wie jeden Wohnraummietvertrag, der jemals geschlossen wurde und verneint gleichzeitig das Recht des Vermieters, die dadurch entstehenden höheren (Miet-)Kosten auf den Mieter umzulegen."
Hat der BGH meines Erachtens nach so nicht gesagt. Er hat klargemacht, dass über die Vergleichsmiete hinaus, keine Erhöhungen in dieser Sache drin sind! Denn die Vergleichsmieten beinhalten bereits Schönheitsreparaturkosten zu Lasten der Vermieter.
"Jetzt kippt der BGH die Schönheitsreparaturen in ihrer bisherigen Form (…)"
Man sollte an dieser Stelle darauf hinweisen, dass es bei den ersten Entscheidungen dieser Art in den 70er Jahren es höchst umstritten war, ob *überhaupt* Schöheitsreparaturen *in irgendeiner Art und Weise* auf den Mieter umgelegt werden dürften.
Daraus darf jeder nun selbst seine Schlüsse bezüglich häufig geäußerten Argumenten wie "Das haben wir schon immer so gemacht, da haben wir doch Vertrauensschutz!" ziehen.
@ 13: Mir ist leider kein (derzeit tatsächlich, begrüßenswert wäre eine BGH-Entscheidung) rechtssicherer Weg bekannt, der unzweifelhaft eine Lösung für dieses Problem bietet. Die von dir genannte Einzugsrenovierung ist bspw. eine schöne Sache, lag so aber eben auch dem BGH noch nicht vor. Und als Unternehmen jetzt ein Pferd aufzuzäumen, dass u. U. dann demnächst so auch nicht mehr geritten werden darf, ist auch keine Lösung. (Zu dem Thema streben allerdings auch ein paar Unternehmen ein Urteil an. Vielleicht gibt es dann mal etwas mehr Klarheit. Ich würde es begrüßen.)
@ 15: Und genau diesen Sachverhalt sehe ich bspw. ebenso nicht so. Ich sage, die Miete ist um den Betrag der Schönheitsreparaturen gemindert. Der kommt noch oben drauf.
Allgemein räume ich ein, dass viele Unternehmen (vermutlich historisch bedingt) den Mieter nicht als mündiges Wesen sondern eben immer noch als "Feind", der die Wohnung zerstören will, wahrnehmen. (In einzelnen Fällen ist das leider aber auch immer wieder so.) Ich begrüße es (wie oben geschrieben) daher ausdrücklich, dass der BGH dabei mitwirkt, mehr Rechtssicherheit in Mietverträge, etc. zu bekommen. ABER: Die bisherige Lösung ("Klausel ungültig = Pech gehabt") ist in Anbetracht der Tatsache, dass wir hier über 50 Jahre Rechtssicherheit reden, meiner Meinung nach unbefriedigend.
Ich sehe hier sowohl Mieter- als auch Vermieter-Verbände in der Pflicht, gemeinsam eine Lösung zu erarbeiten, die dann rechtlich (höchstrichterlich) auch sicher ist. Denn erst dann werden für beide Vertragsparteien zukünftig auch wieder die Spielregeln eindeutig sein.
@tmp(14):Das Urteil betrifft die Mieterhöhung bei – in diesem Fall ausweislich der Pressemitteilung – weichen Renovierungsfristen. Das ist aber auch ziemlich egal, weil die Argumentation auch auf Endrenovierungen usw. ausgedehnt werden kann und wohl wird. Es geht nämlich letztlich nur um die Frage, ob ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB auch auf Kriterien gestützt werden kann, welche nicht in § 558 Abs. 2 BGB aufgelistet sind. Nach richtiger Ansicht des BGH ist eine solche Erhöhung eben nicht zulässig.
Auch bei Endrenovierungen könnte nur nach § 558 erhöht werden, weshalb auch hier die gleiche Argumentation zum Tragen kommen würde.
Die vom Berufungsgericht durchgeführte Einbeziehung der 2. BV war eh totaler Humbug und hätte auch nur dann Relevanz gehabt, wenn grundsätzlich eine Möglichkeit zur Erhöhung der Miete über den Mietspiegel bestanden hätte.
Ich habe bisher alle wohnungen bei Einzug renoviert, weil das was der Vormieter bis zur Besichtigung an renovierungsversuchen gezeigt hat, eher Wertverschlechternd war.
Damit habe ich auch im Stark umkämpften Wohnungsmarkt in München jedesmal den Zuschlag bekommen.
Und am Ende streich ich halt alles nochmal weiß. Außer der Nachmieter will es selbst machen.
@13: Es ist eben, wie die Erfahrung zeigt, *nicht* rechtssicher möglich, Schönheitsreparaturen abzuwälzen.
@14: Betroffen sind – natürlich – auch die Renovierungsklauseln bei Auszug, um die es dem Vermieter (eigentlich) geht, denn die Verpflichtung des Mieters, bei Auszug zu renovieren, egal wie lange er dort gewohnt hat, benachteiligt diesen über Gebühr und ist daher unwirksam. Dementsprechend wurde diese Verpflichtung in der Regel an die Fristenregelung für die Schönheitsreparaturen angekoppelt und ist daher jetzt auch unwirksam. Faktisch führt das dazu, daß im Regelfall der Mieter schlicht gar nichts tun muß.
@15: Das ist eben gerade nicht so. Die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist der Standardfall, daher enthalten auch die Vergleichsmieten die Kosten für die Schönheitsreparaturen eben nicht (denn so hat der BGH die Zulässigkeit der Überwälzung der Schönheitsreparaturen begründet: daß diese Überwälzung mit einer Senkung der Miete einhergeht).
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Unterm Strich kann man Vermietern m.E. daher nur empfehlen, bei Neuvermietungen die Kosten für die notwendige Renovierung in die Miete einzupreisen und weitere Experimente mit der Überwälzung der Schönheitsreparaturen oder der Renovierung bei Auszug auf den Mieter zu unterlassen.
@20: Auszugsklauseln sind nur dann unwirksam, wenn die Renovierung ohne Beachtung des Bedarfs verpflichtend ist. Es ist in der Hinsicht durchaus möglich eine Bedarfsklausel hinzuzufügen und damit die Wirksamkeit zu erhalten. Ebenso sind "weiche" Fristenpläne zulässig, wenn sie den Renovierungsbedarf beachten und nicht völlig unverständlich sind.
Da aber im Regelfall die seit Jahrzehnten verwendeten Klauseln unwirksam sind, machen die Mietverhältnisse ohne Renovierungspflicht einen beachtlichen Teil der erhobenen Mietverhältnisse aus.
Das ist aber unbeachtlich. Der Mietspiegel – und das rallen wohl die Vermieter hier nicht – basiert schlicht und ergreifend nur auf Charakteristika des Mietobjekts und nicht des Mietvertrags.
@20, -thh:
> Faktisch führt das dazu, daß im Regelfall
> der Mieter schlicht gar nichts tun muß.
Ein weiteres Beispiel dafür, daß der Staat, wenn er bestimmte Gruppen "schützen" will, meist das Gegenteil erreicht.
"Die Mieter" insgesamt werden mittelfristig gar nichts erreicht haben, weil die veränderten Konditionen sich in den Mieten niederschlagen werden.
Aber zwischen verschiedenen Mietergruppen wird es neue Ungerechtigkeiten geben.
Lohnte es sich bisher, schonend mit der Wohnung umzugehen, um den Aufwand für die Schlußrenovierung zu minimieren, gibt es jetzt keinen Anreiz mehr dafür.
D.h. die Renovierungskosten werden insgesamt steigen, und letztlich zahlen alle mehr, insbesondere aber die sorgsamen Mieter, weil ihnen der Bonus für ihr Verhalten entgeht.
Kingu hat vollumfänglich recht – und derzeit ist die Rechtsprechung des BGH derartig vermeintlich mieterfreundlich das es wirtschaftlich bei vielen an die Substanz gehen wird.
Denn die Kosten fallen nun mal an – sind aber in der Kaltmiete – gerade am Gesamtmarkt betrachtet – nicht eingepreist. Aber dafür darf der Vermieter dann eben die Miete nicht erhöhen.
Also sollte der Vermieter am besten alles räumen – und noch mal von vorne anfangen. Aber das geht ja nun auch nicht.
Auch ich selber als Mieter habe gerne eine Wohnung in nicht so tollem Zustand übernommen und dann nach eigenem Geschmack, Anspruch und Möglichkeiten fertig gemacht.
Als Vermieter muß ich aber inzwischen sagen, dass eine Wohnung die nicht zumindest optisch ordentlich vorbereitet ist – und der Standard ist zumindest sauber weiß – kaum oder nur zu ziemlich schlechten Konditionen vermietet werden kann.
Und dann beißt sich die Katze wieder in den Schwanz. Denn in dem Fall der nicht renovierten Wohnung kann ich nur eine geringere Kaltmiete erzielen – aber faktisch auch so gut wie nie die Miete erhöhen.
Renovierungspflichten sind faktisch derzeit nicht rechtssicher zu vereinbaren – damit sinkt derzeit der Ertrag.
Das ist aber nur bei saniertem Zustand ohne Finanzierungsbelastung durchzuhalten – und solche Objekte sind ja doch eher selten.
@ 20:
"Der Mietspiegel – und das rallen wohl die Vermieter hier nicht – basiert schlicht und ergreifend nur auf Charakteristika des Mietobjekts und nicht des Mietvertrags."
Diese Argumentation funktioniert nur solange, wie der Vermieter stets das Maximum aus dem Mietspiegel ausschöpft. Im privaten Bereich mag das sein, bei Unternehmen schaut es da ganz anders aus. Je nach Bestand und Mietklientel bewegen sich die Mieten da zum Teil deutlich unter dem, was der Mietspiegel eigentlich hergeben würde.
So ist es Vermietern durchaus möglich (und so wird es nach diesem Urteil nun vermutlich auch geschehen), dass der Aufschlag für Schönheitsreparaturen eben nicht separat kommt sondern in der nächsten Mieterhöhung (sofern möglich, 20% Grenze, etc.) enthalten ist.
So oder so, die Rechnung zahlt am Ende der Mieter.
Verzeihung, das hätte @ 21 gehen müssen.
@23: Wenn die der Mietzins unter dem Mietspiegel liegt darfst und kannst Du natürlich die Miete nach § 558 BGB erhöhen. du bist sogar nichtmals daran gebunden, dass der Mietzins unterhalb des Mietspiegels bleibt. Und jetzt erklär mir nochmal Dein Problem…
Du kannst bei Neuvermietung die Miete auch so ansetzen wie Du willst und bist gar nicht an den Mietspiegel gebunden. Und wenn Du da entweder keine oder eine wirksame Abwälzung hinbekommst (und das ist möglich), dann kannst du auch je nach Fall die Miete entsprechend hoch ansetzen.
Nur bei laufenden Mietverhältnissen ist wegen einer selbst und auf eigenes Risiko verwendeten Klausel keine Erhöhung zulässig.
Ich sehe das Urteil eigentlich nicht (wie manche Vorredner) als eines in der Angelegenheit "Mieter vs Vermieter".
Zu entscheiden hatte der BGH zwischen der "wirtschaftlichen Logik" (mehr Leistung => mehr Geld, wie in Kommentar 5 angemahnt) und der Rechtsdogmatik "kein Berufen auf die Ungültigkeit der eigenen AGB". Der BGH hat (nicht zum ersten Mal übrigens) die letztere höher bewetet (ich bin mal sehr auf die Begründung bespannt).
Übrigens gibt es natürlich sehr wohl eine Möglichkeit, die Schönheitsreparaturfrage endgültig und völlig rechtssicher zu gestalten; Thomas H. hat sie in Kommentar 20 beschrieben. Insofern kann ich die Empörung mancher Kommentatoren hier nicht nachvollziehen.
Das "Kostenargument" weise ich zurück. In den meisten Großstädten in den alten Bundesländern sind die Kaltmieten seit Jahren exorbitant hoch. Bei 10-15 Euro pro Quadratmeter fuer Altbauten gehts keinem Vermieter schlecht (ausser denen, deren Mieter sowieso nicht bezahlen).
Mieten etwa 10 Prozent rauf und die nach dem Auszug des Mieters fälligen Reparaturen sind im Schnitt bezahlt. Und weil ohnehin alles teurer wird nehmen wir vielleicht doch lieber gleich 20 Prozent.
Vielleicht mal etwas sachliches aus der Sicht der Vermieter.
Bei Mieten von 10-15 Euro netto kalt würden wir wohl darüber nicht reden, aber im Berliner Altbau werden auch bei Häusern mit Fahrstuhl zwischen 4,50 und max. 5,50 Euro per qm gezahlt.
Es gab in alten Mietspiegeln die gesetzliche Regelung, dass im Fall, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchführt, ein "angemessener Zuschlag" erhoben werden darf. Der war früher zwischen 0,50 und 0,70 DM je qm.
Selbst wenn wir jetzt einen derartigen Zuschlag bei Neuvermietungen einrechnen würden, wäre wir spätestens bei der nächsten Erhöhungsmöglichkeit vom Mietspiegel ausgebremst, weil der ja eine an sich gewollte Erhöhung nicht zulässt, bis auch das allgemeine Mietniveau an diesen Betrag herangeführt ist.
Somit ist der Zuschlag verbraucht und gegenüber den anderen Wohnungen nicht mehr vorhanden.
Wenn wir eine Wohnung von 60qm haben (2 Zimmer, Küche, Bad, Zentralheizung), dann kostet die vermieterseitig durchzuführende Renovierung einschl. Türen, (Holz)Fenstern und Heizkörpern rund 2.000 Euro, wobei wir ja nur Firmen beauftragen dürfen.
Das sind bei einem 5-Jahres-Intervall ca. 400 Euro per Jahr oder rund 33,- Euro per Monat oder bei 60 qm 0,55 Euro per qm.
Damit gehen ca. 10% der Miete als Renovierungskostenrücklage drauf, was den früheren Zustand eines Zuschlages erfordern muss.
Nun verlangen nicht alle Mieter die Renovierung, die auf Grund der Formularverträge eigentlich forderbar ist, aber da, wo der Vermieter sie machen muss, wäre ein Zuschlag gerechtfertigt.
Ein Anwaltskreis, der heute zufällig tagte, ist der Meinung, dass die nächsten Mietspiegel eben unterschiedliche Obergrenzen für Wohnungen mit und ohne Schönheitsreparaturen durch den Vermieter ausweisen wird. Und damit wären wir wieder beim einfacheren Zuschlag.
Und das ergibt sich ja auch aus dem Wort Miet-Spiegel, er soll die Preisspanne wiedergebe, die für vergleichbare Wohnungen in vergleichbarer Ausstattung und vergleichbarer Lage gezahlt werden.
Und Wohnungen mit und ohne Schönheitsreparaturen sind eben nicht vergleichbar und müssen deshalb gesondert und getrennt vergleichen werden.
In den Formularmietverträgen sind die Zeiten für Mieter eingebracht und im Regelfall halt auch unwirksam. Der Vermieter ist dann nur verpflichtet bei Bedarf zu renovieren.
Ist ja nett. Genau darauf wollten die Kläger hinaus und der
BGH hat ihnen eine Absage erteilt. Die Schöhnheitsreparaturen sind eben keine Wohnwertmerkmale der Mietsache und daher nicht einzubringen im Rahmen einer Mieterhöhung.
Die Zuschläge in Mietspiegeln postulieren übrigens nicht, was man als Vermieter aufschlagen darf, sondern nur von welchen Beträgen regelmäßig auszugehen ist.