Miet-Aufschlag statt Renovierung
Den 16. Juli können sich Mieter wie Vermieter im Kalender dick im Kalender markieren.
An diesem Tag wird der Bundesgerichtshof (BGH) wahrscheinlich eine Entscheidung mit erheblicher Tragweite für Millionen Mietverträge treffen:
Darf der Vermieter bei unwirksamen Renovierungsklauseln als Ausgleich einen Miet-Aufschlag verlangen?
Sollte das bejaht werden, dürfte eine Welle von Mieterhöhungen die Folge sein. Oder aber die Mieter verpflichten sich in neuen Verträgen dazu, doch die Renovierungen zu übernehmen.
Auslöser war die BGH-Rechtsprechung zu Renovierungsklauseln, die dazu führte, dass in den meisten Fälle Mieter derzeit keine Renovierungen mehr machen müssen.
Weitere Informationen zu den Fällen VIII ZR 181/07 und VIII ZR 84/07 gibt es es u.a. hier. Zu dem Thema ist bereits vor einigen Wochen in der “Welt am Sonntag” ein Artikel erschienen, in dem Rechtsanwältin Annette Mertens aus der Kanzlei Vetter&Mertens zitiert wurde.
(Autor: AK)
Zum einen würde eine solche Annahme aus meiner Sicht das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion teilweise einschränken, da auch weiterhin Mietverträge mit unwirksamen Renovierungsklauseln geschlossen werden könnten.
Zum anderen würde hier eine Vertragsanpassung aufgrund einer fehlerhaften Kalkulation des Vermieters erfolgen, die mE nur in den Fällen offensichtlicher Kalkulationsirrtümer zulässig sein DARF!
Bestenfalls könnte ich noch akzeptieren, wenn man eine entsprechende Anpassung für echte Altverträge annimmt. Also solche, die noch vor dem ersten entsprechenden Urteil des BGH geschlossen worden sind. Bei Verträgen, die nach den Urteilen des BGH dennoch unwirksame Renovierungsklauseln verwenden – und die sehe ich oft genug – wäre das ein völlig unnötiger Schutz der Vermieter.
Noch dazu wäre es mE in diesem Fall sogar wettbewerbsverzerrend, wenn der Mieter die Verträge im Nachhinhein "anpassen" kann. Dadurch würde der Vermieter mit einem niedrigeren als dem letztendlich zu zahlenden Mietzins werben und dadurch den "ordentlichen Vermieter", der die Renovierung bereits in seine Kalkulation offen einbezogen hat, unzulässig am Markt beeinträchtigen.
> Oder aber die Mieter verpflichten sich in
> neuen Verträgen dazu, doch die
> Renovierungen zu übernehmen.
Das verstehe ich so, daß es grundsätzlich zulässig ist, den Mieter zu Renovierungen zu verpflichten, daß aber die alten Klauseln wegen irgendeiner Formalie für ungültig erklärt wurden.
Das sind dann so die Sachen, die das Vertrauen in ein Rechtssystem erschüttern: Es gibt eine jahrelange Übung, auf die man sich verläßt – und das wird dann rückwirkend mit einem Urteil plötzlich zu Lasten einer Seite grundlegend verändert.
Die alten Klauseln sind nicht wegen Formalien ungültig, sondern weil sie eine unzulässige Belastung des Mieters bedeutet haben (pauschalisiert, da es auch andere Gründe gibt). Bei einer festen Endrenovierungsklausel beispielsweise musste der Mieter auch bei absoluter Nichtnutzung der Wohnung (z.B. wegen dauerhaftem Krankenhausaufenthalt, unmittelbare Kündigung o.ä.) die Renovierung durchführen, obwohl dafür kein Anlass bestand.
Soweit die Klauseln dagegen auf die Erforderlichkeit der Renovierung abstellen sind sie weitgehend auch weiterhin wirksam.
Der Miet-Aufschlag wäre schon von daher unlogisch und unwirksam, weil er der bisherigen Rechtsprechung des BGH zu festen Renovierungsklauseln widersprechen würde. Ein Renovierungs-Miet-Aufschlag würde nämlich gerade bereits vorab von einer Renovierungsnotwendigkeit des Objekts unabhängig von Nutzungsdauer und -intensität ausgehen und als solcher eine fixe Renovierungspflicht ohne flexible Prüfung feststellen.
Dass die für die anschließend möglicherweise notwendige Renovierung anfallenden Kosten auf die Miete aufgeschlagen werden dürfte eigentlich niemanden verwundern.
Warum sollte das nicht verwundern? Grundsätzlich dürfen nur die Kosten umgelegt werden, die vertraglich vereinbart wurden. Das ist bei der Renovierung nicht der Fall, daher wäre es doch im Grunde mehr als verwunderlich.
Der Ansatz, über die II. BV zu gehen ist aus meiner Sicht auch mehr als fragwürdig. Diese schreibt nämlich keine Umlage vor, sondern liefert lediglich und ausschließlich die Höchstgrenze, wenn die Umlegung der Renovierungsarbeiten vereinbart wurde.
Zudem würde damit – wie Johannes schon schrieb – die Rechtssprechung des BGH sehr weitgehend relativiert werden.
Interessant ist eher die Frage, was mit den Verträgen ist, die heute ungültige Klauseln enthalten und der Vermieter das nicht mal weiß!
Kann der Vermieter das nachträglich zurückfordern?
Das betrifft doch viel mehr Menschen als die erwartete neue Rechtsprechung des BGH dazu. Denn die meisten Mieter und Vermieter schauen nach paar Jahren Wohnen nie mehr in den Mietvertrag…
Ich verstehe die Aufregung nicht so ganz.
Heute war mein Vermieter bei mir, um mir die NK-Abrechnung für 2007 zu erklären.
Bei dieser Gelegenheit sagte er auch: "Ich ordne an (Renovierung)und Sie vollziehen auf Ihre Kosten."
Also ich finde das gerecht.
@8: Und in dem Moment hätte ich ihm die Visitenkarte meines Anwalts in die Hand gedrückt. Anordnen kann der Vermieter absolut nichts. Wenn vertraglich nicht die Vornahme der Renovierungsarbeiten rechtswirksam auf den Mieter vereinbart wurde, gehören Renovierungen zur Aufgabe des Vermieters.
Warum soll denn das gerecht sein? Weil Ihr Vermieter nichts zahlen muss? (Aber die NK 07 ist echt angenehm zeitnah – Mein Vermieter hat noch zwei Monate, bis die Abrechnungsfrist vorüber ist.)
@8:
bei solchen aussagen weiß ich nicht ob ich lachen oder weinen soll…
Solche Mieter wie Numero 8 wünscht man sich doch als Vermieter …
@8: Und, hat deine Wohnung die Renovierung noetig, oder nicht?
Thomas
@8: Da gäbe es noch mehr Möglichkeiten bei Ihnen. Sollten Sie als Arbeitnehmer ein "13. oder 14. Monatsgehalt" beziehen, so was soll es ja noch geben -ganz selten- ja dann könnten Sie doch auch eine 13. und 14. Monatsmiete bezahlen. Also ob Sie das auch gerecht finden?
PS: nicht ganz ernstnehmen. Kleiner Witz am Freitag.
Wenn sich Mieter und Vermieter einig sind und einen Vertrag schließen dann sollte dieser auch für beide Seiten gelten. Ich verstehe gar nicht warum sich da ständig die Gerichte einmischen.
Off topic, aber für lawblog-Leser sicher interessant:
http://www.tagesspiegel.de/berlin/Justizirrtum-Brandursache;art270,2510768
@14: Vielleicht weil der Vertrag nicht vollständig wirksam ist? Wir haben hier glücklicherweise einen kodifizierten Verbraucherschutz. Und gerade wenn eben nicht klar ist, was Vertragsinhalt sein sollte, dann muss dies in der einen oder anderen Form entschieden werden.
Nur die Einigkeit über einen bestimmten Vertragsinhalt genügt nicht – dieser muss auch rechtlich zulässig sein. Oder würdest Du – stark zugespitzt – einen Berufskillervertrag als wirksam ansehen?
Einmischen tun die Gerichte sich übrigens nicht – sie werden von einer oder beiden streitenden Parteien angerufen, weil jeder glaubt, mit seinem Verständnis im Recht zu sein.
> Nur die Einigkeit über einen bestimmten Vertragsinhalt
> genügt nicht – dieser muss auch rechtlich zulässig sein.
> Oder würdest Du – stark zugespitzt – einen
> Berufskillervertrag als wirksam ansehen?
Natürlich. Allerdings wird die Erfüllung solcher Verträge von anderen Stellen durchgesetzt.
> Einmischen tun die Gerichte sich übrigens nicht – sie werden
> von einer oder beiden streitenden Parteien angerufen, weil
> jeder glaubt, mit seinem Verständnis im Recht zu sein.
Das Urteil wirkt sich allerdings auch auf andere Verträge bzw. andere Gerichtsverfahren aus.
Nach geltendem Recht ist schon der Vertrag nicht wirksam. Aber ich würde gerne mal wissen, wer den Vertrag "durchsetzt". Sprich, wie man den Berufskiller zu Erfüllung zwingen soll. Und das bitte nicht mit dem Druck eines anderen Kriminellen, sondern im rechtsstaatlichen Rahmen.
Nur insofern, als für die meisten klar ist, dass sie bei gleicher Formulierung ebenso vom BGH behandelt werden würde. Wenn alle die gleiche Formulierung (was weitgehend der Fall ist) verwenden, wäre es auch ein eklatanter Verstoß gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz, wenn der BGH mal so und mal so entscheiden würde.
@18, harl3quin:
Ich erlaube mir, eine Definition vorauszuschicken:
Berufskiller, der – Jemand, der gegen einmalige und/oder regelmäßige Bezahlung gezielt eine oder mehrere bestimmte Person(en) tötet.
Dies trifft ziemlich genau auf das Berufsbild eines Präzisionsschützen der Polizei zu, oder? Und sein Arbeitsvertrag ist doch bestimmt nicht sittenwidrig.
Da ich jetzt keine "Soldöten-sind-Marder"-Diskussion vom Zaun brechen möchte, lasse ich Angehörige der Streitkräfte jetzt mal außen vor; zumal ich nicht weiß, ob einem Bundeswehrsoldaten die gezielte Tötung von beispielsweise Herrn O. B. Laden rechtmäßig befehlt werden kann.
Grüße!
Die Spielerei ist kindisch. Ich rede von einem Berufskiller im regelmäßigen Verständnis dieses Begriffs. Sicherlich passt Deine Definition auf diesen. Auch ein Scharfschütze – ob Polizei oder BW ist egal – passt darauf. Wonach ich aber gefragt habe, ist derjenige, der fürs Töten bezahlt wird, ohne dazu staatlich legitimiert zu sein.
Bei Mietpreiserhöhung für ganze Stadteile kann man sich auch wehren. Die Kreative Methode ist das "Abwertungskit" :
also Lidl-Beutel als Kühlschrankersatz aus dem Fenster hängen, Sat-Schüsseln an die Fasade pappen und warum nicht einen zweiten (ausländischen) Namen am Türschild anbringen?
http://www.youtube.com/watch?v=onjunugRb44
:-)
Also, wenn man doch auf ein angenehmes Wohnambiente wert legt, dann möchte man doch selbst entscheiden welche Tapete an der Wand hängt. Also sollte doch der Mieter auch selbst die Kosten dafür tragen. Andere Aufwertungen der Wohnung wie Laminatboden usw. das sollte der Vermieter tragen. Wieso wird darüber überhaupt diskutiert? Weil irgendein Gericht entschieden hat, dass ein Mieter renovieren muss? Da liegt doch das Problem, jeder sollte doch selbst entscheiden ob ihn die Tapete an der Wand stört oder nicht!
@22: Im Regelfall geht es nicht um den Mieter, den die Tapete stört, sondern um den Vermieter, der bei Auszug des Mieters einen Maler beauftragt, um die Wohnung wieder "herzurichten". Dem (ehemaligen) Mieter ist der Zustand der Wohnung dann wohl schnurzpiepegal und daher wird er nur renovieren, wenn er dazu verpflichtet ist.
Das ist er aber nach Rechtssprechung des BGH z.B. bei den starren Fristen nicht. Daher das Verlangen der Vermieterlobby, einen Mietaufschlag zu zahlen.
@23 Nach den starren Fristen ist er zwar nicht verpflichtet, das sind aber die Altfälle. Die aktuelle Rechtslage zu starren fristen ist klar, somit bedarf es des Miet-Aufschlages nicht, dieser würde vielmehr die bisherige Rechtsprechung des BGH der letzten Jahre ad absurdum führen.
würde der bgh die rechtsauffassung des vermieters bestätigen, wären mieterhöhungen über die sog. ortsübliche vergleichsmiete denkbar.
Mit der Folge, dass die ortsübliche Vergleichsmiete in kürzester Zeit einen rasanten Sprung nach oben machen würde. Dsa wiederum würde auch bei allen anderen Wohnungen eine Anpassung ermöglichen.
Richtigerweise ist die Renovierungspflicht nicht in den Wohnwertmerkmalen des § 558 BGB enthalten. Eine Anpassung kann daher auch nicht über diese Norm erfolgen – und schon gar nicht mit dem Höchstsatz der 2. Berechnungsverordnung. Diese ist unmittelbar nicht auf freien Wohnraum anwendbar und für eine Analogie fehlt die planwidrige Regelungslücke.
Ich habe so das Gefühl, die Jungs aus Karlsruhe werden sich von den Jungs in Karlsruhe einen Dämpfer einfangen…
"Den 16. Juli können sich Mieter wie Vermieter im Kalender dick im Kalender markieren."
Ich schon allein deshalb, weil ich an diesem Tag Geburtstag habe. :)