Neutral, deckend, unwirksam
Ein weiteres Urteil, das Mieter freuen dürfte:
Sie können vertraglich vereinbarte Schönheitsreparaturen ablehnen, wenn der Vermieter zu konkrete Vorschriften dazu gemacht hat, wie etwa “neutrale, deckende, helle Farben und Tapeten”. Eine solche Klausel ist unwirksam und die Renovierungspflicht entfällt komplett, hat heute der Bundesgerichtshof entschieden (Az: VIII ZR 224/07).
Wenn ich die Pressemitteilung zum Urteil richtig interpretiere, wäre eine Vorschrift dann in Ordnung, wenn sie nur für den Auszug gelten würden. Da aber der Mieter zwischendurch ebenfalls renovieren sollte, wäre das letztlich eine Vorschrift, wie der Mieter zu wohnen hat.
Mieter haben damit eine weitere Möglichkeit bekommen, Renovierungen zu verweigern (wenn ihr Mietvertrag eine solche Vorschrift enthält). In den vergangenen Jahren hatte der BGH mehrfach bereits Renovierungsklauseln untersagt, mit denen starre Fristen vorgeben wurden. Also wenn zum Beispiel das Bad in jedem Fall alle zwei Jahre gestrichen werden soll, selbst wenn es noch wegen geringer Nutzung in einem Top-Zustand ist.
(Autor: AK)
Also das die Klauseln dann immer gleich komplett ungültig sind halte ich doch etwas für überzogen.
Wie ist eigentlich der Stand mit den Auszugsrenovierungen? Mein Vermieter hat sich mehr oder minder mit einem neuen Wort beholfen um, das letze Urteil in dieser Sache zu umgehen — zumindest psychologisch vor seinen "Kunden".
Gibt es dazu zusammenfassende Informationen fuer Laien?
Warum muss ein Vermieter eigentlich auf jedem Schaden sitzenbleiben? Wenn die Mieten wieder kräftig steigen jammern die Abstauber und superschlauen Renovierungsdrücker auch rum.
Ja. Würde mich auch interessieren wie es denn generell mit den Auszugsrenovierungen steht, da ich in 1, 2 Jahren umziehen möchte.
Weiss da wer genaueres?
@1)
Es gibt keine "geltungserhaltende Reduktion", damit der Verwender von AGB gar nicht erst der Versuchung unterliegt seine Möglichkeiten auszureizen.
Eine andere Regelung würde den AGB-Verwender belohnen, der bei manchen Kunden mit den rechtswidrigen AGB durchkommt und bei den Kunden die sich wären, würde immer noch gelten, was gerade so erlaubt ist.
So jedoch eine Renovierungspflicht besteht, würde ich sowohl nach eigener Judiz als auch nach kurzer Befassung mit der Problematik nicht davon ausgehen, dass es eine gute Idee wäre mit nicht deckenden und/oder stark auffälligen Farben zu arbeiten.
Also große Marktlücke.
Wer schreibt einen Mietvertrag,der in allen Punkten gültig ist ? Und ist ein solcher nicht viel (Renovierungs-Geld) wert ?
Bei so viel "Mieterfreundlichkeit" muß ich mich langsam fragen, ob der Gesetzgeber nicht langsam verpflichtet ist, einen Mustervertrag rauszugeben. Und der ist dann hoffentlich nicht so "Vehlerhafft" wie diese Widerrufsgeschichte.
———-
@5: Wenn es keine (automatische) Reduktion gibt, kann ich dann nicht genau das in den Vertrag schreiben ? In unseren sonstigen Veträgen haben wir schließlich auch immer salvatorische Klauseln drin.
/N O
@7: Eine salvatorische Klausel wäre unwirksam. Die Rechtsfolgen einer unwirksamen AGB-Klausel ist in § 306 II BGB eindeutig geregelt: "Soweit die Bestimmungen nicht Vertragsbestandteil geworden oder unwirksam sind, richtet sich der Inhalt des Vertrags nach den gesetzlichen Vorschriften."
Nach den gesetzlichen Vorschriften muss der Mieter keiner Schönheitsreparaturen machen, da das Gesetz davon ausgeht, dass grundsätzlich der Vermieter zur Erhaltung der Mietsache verpflichtet ist.
"Bei so viel “Mieterfreundlichkeit” muß ich mich langsam fragen, ob der Gesetzgeber nicht langsam verpflichtet ist, einen Mustervertrag rauszugeben. Und der ist dann hoffentlich nicht so “Vehlerhafft” wie diese Widerrufsgeschichte."
Der Gesetzgeber hat doch die gesetzlichen Standards in §§ 535 ff. gesetzt. Warum muss der Vermieter denn davon FORMULARMÄSSIG abweichen? Warum muss er Schönheitsrep. und Kleinrep. auf den Mieter abwälzen?
@ 9:
Ja, genau. Warum gibt es überhaupt noch Wohnhäuser in privatem Eigentum? Soll man doch lieber gleich alles umverteilen.
Und weil die Linken noch so großzügig sind, gerade davon abzusehen, soll doch der Eigentümer wenigstens für so wenig vermieten, dass er im Zweifel noch was draufzahlt.
Der Vermieter muss Schönheitsreperaturen auf den Mieter "abwälzen", weil ich keinen Vermieter kenne, der den Mietern noch Geld gibt dafür gibt, dass sie die Wohnung bewohnen.
@ 9:
Ja, genau. Warum gibt es überhaupt noch Wohnhäuser in privatem Eigentum? Soll man doch lieber gleich alles umverteilen.
Und weil die Linken noch so großzügig sind, gerade davon abzusehen, soll doch der Eigentümer wenigstens für so wenig vermieten, dass er im Zweifel noch was draufzahlt.
Der Vermieter muss Schönheitsreperaturen auf den Mieter "abwälzen", weil ich keinen Vermieter kenne, der den Mietern noch Geld dafür gibt, dass sie die Wohnung bewohnen.
Und in den Niederlanden haben Hausbesitzer unter bestimmten Voraussetzungen sogar noch ein Wohnrecht…; da sind die deutschen pseudo-gerechten Mietregelungen fast noch günstig für den Vermieter.
Sicher ist es wichtig, den Schwächeren zu schützen. Aber einseitig den zu belasten, der das wirtschaftliche Risiko (Arbeitgeber, Vermieter) trägt, ist auch falsch. Vor allem ist es schädlich, im Zivilrecht sozialpolitische Vorentscheidungen einzubringen.
Doppelpost… Entschuldigung, ich hatte mich da etwas vertan.
Ehrlich gesagt, habe ich noch nie verstanden, warum ein Mieter regelmäßig Wände streichen und Heizkörper lackieren sollen müsste. Bis zur Rückgabe der Mietsache, kann das dem Vermieter doch herzlich egal sein.
"Also wenn zum Beispiel das Bad in jedem Fall alle zwei Jahre gestrichen werden soll, selbst wenn es noch wegen geringer Nutzung in einem Top-Zustand ist."
Nette Formulierung. Sollte das Bad aber wirklich seeeehr gering genutzt worden sein, würde man das dem Mieter eventuell ansehen… oder riechen… *hust-hust*
"Der Vermieter muss Schönheitsreperaturen auf den Mieter “abwälzen”, weil ich keinen Vermieter kenne, der den Mietern noch Geld gibt dafür gibt, dass sie die Wohnung bewohnen."
Ein anderer und IMHO besserer Weg wäre zB Miete entsprechend dem gesetzl. Leitbild zu erhöhen (Mieter benutzt Sache, Vermieter stellt Sache und trägt die Last für die Sache aus der Miete).
Haben die jammernden Hausbesitzer eigentlich gelesen, worum es geht?
Wenn der Vermieter dem Mieter vorschreibt, wie er seine Wände zu streichen hat, dann geht das doch wohl wirklich etwas zu weit, oder?
Das müssten selbst die "geschundenen" Vermieter erkennen. Was beim Auszug ist, ist etwas Anderes. Aber während ich Mieter bin, kann ich ja wohl bestimmen, welche Farbe meine Wände haben. Oder soll ich auch noch jedes Poster oder Bild vom Vermieter genehmigen lassen?
Wer sich sowas krankes einfallen läßt, hat auch verdient, daß die Schönheitsreparaturen künftig ausfallen.
Inzwischen überzieht der BGH seine Mieterrechtsprechung eindeutig.
Denn der Risikoträger – der Vermieter – kann in der Regel die anfallenden Aufwendungen kaum auf die Miete umlegen.
Und es sind eben nicht nur große kommunale Wohnungsgesellschaften Vermieter – sondern viele Handwerker und Freiberufler die in einem Anfall von Wahn glaubten so zu ihrer Altersvorsorge beitragen zu können.
Dieser Staat bestraft aber ständige jede finanzielle Vorsorge eine durchschnittlichen Mittelständlers.
Eigentlich gehört man für Vorsorge inzwischen geprügelt – wenn man sich überlegt wie Rücklagen – die in schwierigen wirtschaftlichen Situationen auch auf Kosten des aktuellen Lebensstandards geschaffen wurden – durch Belastungen angegriffen und verzehrt werden.
Lasst uns einfach alles dem Staat geben – der wird dann schon entscheiden was uns von unserem Einkommen und Vermögen dann noch zusteht.
@Hoschi
> Haben die jammernden Hausbesitzer eigentlich gelesen, worum es geht?
Ja Hoschi.
> Wenn der Vermieter dem Mieter vorschreibt, wie er seine Wände zu streichen hat, dann geht das doch wohl wirklich etwas zu weit, oder?
Nein, geht es nicht. Hast du mal versucht eine schwarz gestrichene Wand und Decke (Grufties lassen grüßen) wieder Weiß zu bekommen? Es muss nicht mal Schwarz sein. Blautöne, dunkle Rottöne, alles der gleiche Mist. Das scheint noch nach dem dritten Anstrich durch. Da musst du mit noch teurerer Abdeckfarbe rangehen. Gleiches gilt für eine versaute, verklebte (Fett, Nikotin und Flecken über die man gar nicht nachdenken möchte) Wand oder Decke. Da siehst du Farbe regelrecht abperlen.
Bei der ganzen Sauerei hast du noch deine Ex-Mieter am Hals, die wegen der Kaution zum Anwalt rennen. Die ist allerdings schon bevor es um den Anstrich geht für die anderen verursachten Schäden mehrfach aufgebraucht (nein, Löcher durch die Fensterrahmen zu bohren ist keine gute Idee). Manche Mieter leben nach dem Motto, sich ihre Miete dadurch "wiederzuholen", dass sie so viel als möglich dein Eigentum zerstören.
Was der Bundesgerichtshof da entschieden hat ist praktisch der Freibrief für Mieter das Eigentum anderer verkommen zu lassen. Auf den Kosten bleibt man als Vermieter sitzen, denn gerade diejenigen, die sich am ungeniertesten ausleben haben selbstverständlich kein Geld um die Schäden zu begleichen (aber Geld für einen Anwalt ist bei denen immer drin).
Der Gegentrend ist klar. Private Einzel-Eigentümer werden weniger. Statt dessen gibt es die gewissenlosen Heuschrecken, die Wohneigentum kaufen, und den letzten Pfennig rausquetschen, gerne auch am Rande des gesetzlich erlaubten. Hier wird es dann pervers. Auf der einen Seite erhalten Mieter einen Freibrief vom Staat, auf der anderen Seite verkauft der Staat gerade in letzter Zeit Wohnungen (ganze Wohnungsbaugesellschaften) in großen Mengen an solche Firmen. Da bekommt so mancher Mieter endlich den Vermieter den er verdient hat, allerdings bleiben die ehrlichen Mieter auf der Strecke.
also wir hatten damals den deal das wir bei einzug renovieren – und dafür bei auszug nicht.
hat dazu geführt, dass man sich entsprechend mühe gemacht hat (haben sogar die tueren im altbau alle neu lakiert), und höher wertige materialien verwendet. denn man hat es ja schließlich für sich selber gemacht.
aber das ist wohl leider von der einstellung der vermieter – und dem vertrauen der mieter abhängig.
von der vernunft her aber in meinen augen die bessere lösung.
edith: tusche mieter mit vermieter ;)
Wenn 2 erwachsene Menschen einen Vertrag schließen, was spricht denn bitte schön dagegen, dass sich dann auch beide daran halten müssen?
So viel Eigenverantwortung sollte man doch einem erwachsenen Menschen schon zutrauen, dass er einen Vertrag nur unterschreibt, wenn er für ihn auch akzeptabel ist.
Vertragsformulierungen dann für unwirksam zu erklären, stellt schon einen sehr massiven Eingriff in die Freiheitsrechte dar.
Denn warum dürfen z.B. Vermieter und Mieter nicht einen Vertrag schließen, der eine extrem günstige Miete vorsieht, allerdings dafür sehr weitgehende Renovierungspflichten des Mieters?
(Im Gewerbemietrecht gibt es so etwas auch – und gewerbliche Mieter sind auch nicht unbedingt dumm sondern wissen sehr wohl, auf was sie sich da einlassen).
Dass so etwas dann vom Gericht kassiert wird, schränkt eben nicht nur den Vermieter ein (der im konkreten Einzelfall natürlich der Dumme ist), sondern auch alle künftigen Mieter (die bei der Vertragsgestaltung "innovative" Vereinbarungen die ihnen vielleicht sogar recht wären, gar nicht mehr schließen dürfen).
Ein solcher richterlicher Eingriff ist m.E. nur vertretbar, wenn man (a) bei einer Vertragsklausel davon ausgehen muss, dass ein Vertragspartner so etwas nüchtern nie abschließen würde – dass er also den Passus überlesen oder falsch verstanden hat. (Inhaltsirrtum)
Oder (b), wenn die Klausel sittenwidrig ist, weil er eine Seite in extremen Maße benachteiligt.
Im konkreten Fall sehe ich das aber nicht.
Ein Mieter erleidet keinen zusätzlichen Nachteil, wenn ihm die Wandfarbe vorgeschrieben wird (im Gegenteil ist aber das Interesse des Vermieters an "gängigen" Farben durchaus verständlich).
@Hannes Alles kein Problem wenn man den Mietern sagt das bunte Farben nur dann erlaubt sind, wenn sie die auf Raufasertapeten streichen.
@7: Das ist einfach: "Es gelten die gesetzlichen Bestimmungen."
Den meisten Diskutanten würde ich doch empfehlen, sich mal etwas mit öknomischer Analyse des Rechts zu befassen. Es ist insgesamt absolut egal, welche Lasten der Mieter und welche der Vermieter "aufgebürdet" bekommt.
Das Gesetz enthält eine grundlegende Wertung über die Lastenverteilung. Diese hat seit Inkrafttreten des BGB eine Verschiebung zu Lasten der Mieter erhalten, die eine verdeckte Mieterhöhung darstellt. Die Vertragsfreiheit hat aber Grenzen (sei es allgemein im 242 oder im 307 ff BGB).
Das ist aber völlig egal, denn es steht den Parteien ja frei, stattdessen eine höhere Miete zu vereinbaren und das wird ggf. auch so kommen. Wenn es nämlich wegen der Kosten eines gelegentlichen Anstrichs so wahnsinnig unattraktiv wäre, Immobilien als Geldanlage zu erwerben, würde das keiner mehr tun. Die Investition wäre erst dann wieder attraktiv, wenn höhere Mieten erzielt werden könnten.
Ein Problem gibt es mit dem Verbraucherschutz trotzdem: Es geht aber nicht darum, ob Kosten einer Partei auf die andere umgewälzt werden, denn jede vertragliche Nebenleistung ist in Geld abgeltbar. Das Problem ist lediglich, dass dem Markt die Freiheit genommen wird, das "Paket" selbst frei zu gestalten. Unter dem Gesichtspunkt volkswirtschaftlicher Effizienz wäre es sinnvoll, wenn der chronisch unterbeschäftigte Hobbyheimwerker seine Instandhaltung selbst übernimmt und der chronisch überschäftigte doppelt linkshändige oder einfach nur faule andere Mieter mehr Miete zahlt und sich mit dem ganzen Mist gar nicht auseinandersetzen muss. Udo Lindenbergs wohnt ja vermutlich auch nicht im Hotel, weil es an der Alster keine billigeren Wohnungen gäbe.
Und was die Sittenwidrigkeit angeht (ich bin selbst in der Situation, gleichzeitig Mieter und Vermieter zu sein): Ich sehe überhaupt nicht ein, warum sich der Vermieter dafür zu interessieren hat, was in der Wohnung passiert, solange sie nach Ablauf des Mietvertrages ordnungsgemäß zurückgegeben wird – und wenn er ein 27facher Kontrollfreak ist. Weil wir schon beim Gewerbemietvertrag waren: Irgendwelche Gängelung hinsichtlich des Anstrichs wären im gewerblichen Bereich übrigens nicht denkbar – "Nein, sie dürfen die Wand nicht in ihrer Corporate Identity Farbe streichen, hier muss alles weiß oder beige sein und der Teppich mit ihrem blöden Firmenlogo bleibt gefälligst auch draußen!"
"Wenn ihnen die Klausel nicht passt, suchen sie sich doch eine andere Wohnung."
Soweit der Originalton der Beauftragten des Eigentümers.
Es gibt auf beiden Seiten immer wieder Menschen, die versuchen auf Biegen und Brechen einen Vorteil für sich heraus zu holen.
Dabei dürfen wir doch bitte schön nicht vergessen, daß der Großteil aller Mietverhältnisse ohne Streitereien besteht.
Es steht dem Vermieter eben nicht frei, ggf. die Miete zu erhöhen, denn auch dafür hat der Gesetzgeber ja gesorgt. Auch kann er, wenn der BGH seine Stellung in einem konkreten Vertrag immer schlechter stellt, diesen auch nicht beenden, schliesslich geniesst ja der Mieter Kündigungsschutz. Effektiv kann man das deutsche Mietrecht auf einen einfachen Satz reduzieren: Der Vermieter ist der A.
Treffend dazu das Argument: Es zwingt einen ja keiner zu vermieten. Stimmt. Zwingt einen keiner (kommt mit der SED in der Regierung vermutlich allerdings auch bald anders). Und dann wundert man sich noch darüber, dass in Deutschland weniger und weniger in Vermietungsobjekte investiert wird. Wen wunderts da, dass mehr und mehr Wohnungen lieber monatelang leer stehen, um dann privat vermietet zu werden, statt sie öffentlich anzubieten. Wer heute noch in Vermietungen investiert hat echt nicht alle Flöhe an der Latte. Die effektive Gewinnerwartung liegt selbst wenn alles gut läuft so um die 5-7%, verbunden mit einer satten Stange Ärger, wenn es nicht so gut läuft und einem ganz erheblichen Risiko, was sich der BGH als nächstes einfallen lässt. Mal ehrlich: Wer tut das ? Schon heute ist Vermieten in Deutschland ein bescheidenes Investment und mit jedem Nagel, den der BGH in diesen Sarg treibt, wird es schlimmer. Und dann wird rumgeheult, es gebe keinen günstigen Wohnraum und die Mieten wären so hoch. Ja nee, ist klar.
Oh mein Gott, was geht mir dieses vollkommen unerträgliche, weinerlich-lamoryante Geheul der Vermieter auf die Nerven. Wie geistig abnormal muss man eigentlich gestört sein, um wegen so eines Urteils gleich mit Schaum vorm Mund vom Kommunismus zu faseln?
Leute, der Tenor des Urteils ist so einfach, dass eigentlich sogar ein geistig behindertes Kind ohne Arme und Beine ihn verstehen sollte: Während des Mietverhältnisses darf der Mieter streichen, wie er will, aber beim Auszug muss dann alles so gemacht werden, wie vereinbart. Da sind die Interessen beider Seiten eindeutig gewahrt, Punkt!
Wie gesagt, selbst ein geistig behindertes Kind dürfte keine Probleme haben, zu kapieren, dass an diesem Deal kein ernsthaftes Problem besteht. Wieso also habt ihr es dann?
Egal, was rege ich mich auf: Letztlich beweisen solche Nummern doch nur, dass in Deutschland Besitz offensichtlich größtenteils vollkommen unabhängig von der Eigenleistung oder gar Intelligenz verteilt ist, und in erster Linie aus schön niedrig versteuerten Erbschaften herrührt.
@ Ben
Sorry, aber du hast den Tenor nicht verstanden. Dieser besagt, wenn es im Mietvertrag eine Regelung gibt, wonach vorgeschrieben wird, wie und wann zu renovieren ist (solange es hier eben nicht nur die Renovierung bei Auszug betrifft), dann ist diese Klausel prinzipiell unwirksam. Damit kommt die gesetzliche Regelung zum Tragen, wonach Schönheitsreparaturen (also auch die Renovierung bei Auszug) Sache des Vermieters ist.
@28:
Erstens sehe ich das definitiv anders, Zitat aus der PM:
> Dem Vermieter ist zwar vor dem Hintergrund einer
> beabsichtigten Weitervermietung ein berechtigtes Interesse
> daran nicht abzusprechen, die Wohnung am Ende des
> Mietverhältnisses in einer Farbgebung zurückzuerhalten, die
> von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird. Es
> besteht jedoch kein anerkennenswertes Interesse des
> Vermieters daran, dass der Mieter bereits während laufender
> Mietzeit auf andere Gestaltungen, seien sie farbig oder
> nicht deckend, verzichten muss.
Hier wird das berechtigte Interesse des Vermieters zum *Auszug* ziemlich eindeutig bejaht. Was natürlich sein kann, ist, dass das Gericht vermeiden will, das ungerechte Verträge auch noch belohnt werden, und deswegen in der Tat die gesamte Klausel kippt, was so falsch nicht wäre.
Aber: Na und?! Viele Mieter wissen's nicht, oder machen es trotzdem – und der nächste Vertrag wird dann eben mit richtigen Klauseln abgeschlossen. Aber nein, nein, da irre ich mich natürlich, in Wirklichkeit bricht der Kommunismus, über die armen, ja ach so gebeutelten Vermieter mit MINDESTENS mehreren zehntausend Euro Sachvermögen hinein. Wie wär es mal damit, die Flamme ganz gehörig kleiner zu drehen?
Heute sollte man es sich schon recht genau überlegen, ob man sich eine Wohnung kauft und diese vermietet. Gerade als kleiner Mann, der die Wohnung der verstorbenen Oma vermietet hat man es schon verdammt schwer mit dem Mieterschutzgesetzen -oft verzicht man da lieber den Stress mit der Vermietung und läßt die Wohnung lieber jahrelang leer stehen bis dann die eigenen Kinder mal einziehen können oder man die Wohnung dann eben verkauft – schade für diejenigen, welche eine bezahlbare Wohnung suchen…
O.k – es gibt sicherlich gute Gründe für die strengen Gesetzregelungen, so manchen Vemieter hat sich sicherlich in der Vergangenheit völlig daneben benommen, jedoch sollte man auch auf die Probleme der Vermieteter in Betracht ziehen, wenn man mal wieder die Gesetze possitive für die Mieter ändert !
Egal ob Mietnomaden, Renvoierungsarbeiten usw. als Vermieter hat man oft nur Stress, und diesen möchte sich so manchen Wohnungsbeitzer nicht mehr antun mit der Folge dass viele (Einlieger-)Wohnungen einfach leer stehen und nicht mehr vermietet werden – Motto: nicht vermietet => kein Stress !
Vielleicht sollte man sich mal bewußt machen, woher die "übliche" Abwälzung der Renovierungslast kommt. Anfang des letzten Jahrhunderts wurde eine absolute Mietpreisdeckelung eingeführt. Um diese Mietpreisdeckelung zu "umgehen" bzw. die nicht mehr umlegbaren Kosten (Ich rede vom Mietzins nicht den Nebenkosten) zu reduzieren haben die Vermieter angefangen, kostenintensive Nebenpflichten auf die Mieter zu übertragen. Mit dem Wegfall der absoluten Mietpreisdeckelung ist das eigentlich obsolet geworden. Aber Bewährtes behält man halt bei, zumal es ja einen wirtschaftlichen Nachteil bedeutet hätte das zu ändern.
Mit der (nicht ganz sauberen) Rechtssprechung des BGH ist die Abwälzung der Renovierungslast auf den Mieter eine wirtschaftliche Hauptleistung und nicht nur eine Nebenleistung des Vermieters. Der BGH geht davon aus, dass der Vermieter die übernommene Renovierungslast in die Kalkulation des Mietzins miteinbezieht. Kritisch ist dabei, dass der Vermieter natürlich nicht nur die Kosten und die Renovierungslast einbezieht, sondern sich auch an Angebot und Nachfrage orientieren muss. Zudem dürfte meines Erachtens nach die Renovierung, wenn sie tatsächlich ein Entgelt für die Überlassung der Wohnung darstellt, gem. §§ 2 I Nr. 6, 8 II EStG versteuerungspflichtig sein. Soweit ich das überblicke erfolgt aber Seitens der Vermieter keine Versteuerung.
Die Entgelttheorie ist damit zwar nicht widerlegt, muss aber in jedem Fall eingeschränkt werden. Ich erwarte auch, dass der BGH am 16.07. einige Worte dazu verlieren wird, wenn er über die Mietpreiserhöhung wegen einer nichtigen Renovierungsklausel entscheidet.
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@21: Auch wenn Du offenbar absolut nichts von Verbraucherschutz hälst, sollte Dir doch klar sein, dass die Machtverhältnisse in derartigen Verhandlungen stark zu Gunsten des Vermieters geneigt sind. Um eine Übervorteilung zu verhindern gibt es die Klauselkontrolle, die als eine der wenigen sinnvollen Ergebnisse der EU-Richtlinien angesehen werden kann.
Im Übrigen können Mieter und Vermieter durchaus weiterhin Abwälzungen vornehmen. Diese müssen lediglich transparent und verständlich sein (und zwar für einen durchschnittlichen Menschen) und dürfen eben keine Übervorteilung bewirken.
Individualvertraglich, also ohne AGB, sind auch stärkere Vereinbarungen durchaus zulässig. Das setzt aber voraus, dass der Vermieter ernsthaft bereit ist, über bestimmte Punkte (hier die Renovierungslast) zu verhandeln. Im Gewerbemietrecht durchaus üblich, im Wohnraummietrecht mehr als unüblich.
@18: Es ist völlig unerheblich, ob eine schwarz gestrichene Wand schlecht zu übermalen ist (musste ich bereits ein paar Mal), weil der Vermieter durchaus die Klausel nutzen kann, dass die Wohnung in hellen Tönen bzw. weiß zu übergeben ist. Wenn da schwarz durchschimmert hat er n SE-Anspruch.
ganz brilliant. Nur dumm, dass es dem gesetzlichen Leitbild folgend originäre Aufgabe des Vermieters ist, die Wohnung zu renovieren. Er drückt sich eher vor seiner Aufgabe (s.o.).
@30:
Genau das meine ich mit Larmoryanz: Wer "die Wohnung von der Oma geerbt hat" ist NICHT ein "kleiner Mann", sondern besitzt MINDESTENS ein paar zehntausend Euro Sachkapital – und das ist der richtig schlechte Fall, 50m² in einer Westdeutschen Großstadt liegen locker schon bei 100.000 Euro. Wer soviel Geld besitzt, ist schon sehr, sehr gut situiert.
Es gibt gegen ALLE von dir genannten möglichen Probleme Gegenmaßnahmen, bis hin zur Abgabe der Wohnung an eine Verwaltung, die das komplette Risiko übernimmt, in Kombination mit Versicherungen gegen den Rest. Du wirst so gut wie niemals schlechter fahren, als mit einem übrigens verbotenem absichtlichen Leerstand, und das weißt du auch!
Trotzdem plärrst du hier rum, und malst schlicht und einfach ein vollkommen falsches Lügengemälde an die Wand. Entschuldige, aber so geht es nicht. Bleib mal gefälligst bei der Wahrheit.
@ 31
Diejenigen, welche die Wand schwarz färben, sind meist nicht in der Lage, Schadensersatzansprüche ihres (ehemaligen) Vermieters zu befriedigen …
@ 32 (Ben):
Was hat denn das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter mit dem Wohlstand zu tun. Boah, da hat jemand zehntausende Sachkapital, da kann jemand ruhig was von abgeben, oder wie? Genauso gut kann man denn auch eine S-Klasse anzünden, weil die ein paar zehntausend Wert ist. Und wenn man einem Millionär die Zähne rausschlägt, soll er die Kosten auch übernehmen, weil ers eh hat?
Es ist ja bereits gesagt worden: Probleme mit dem Mieter hat nur der kleine private ("mit mehreren zehntausend", was für ein Schwein) Vermieter, nicht die große Vermietungsgesellschaft. Miethaie bekommen ihre Mieter schneller raus, als es den meisten recht wäre, und scheinen auch die Vermieter zu sein, welche die meisten Mieter verdienen.
Das Verbot, Wohnraum nicht leerstehen zu lassen, gilt nicht überall. Außerdem: Wenn wir Eigentümer ohnehin so "gut situiert" sind und ein "paar zehntausend" haben, zahlen wir doch das Bußgeld aus dem Portokässchen.
Ein Klassenkamerad in der 8. hat mal ganz erstaunt erzählt, die Leute im Ort ganze 1.000 Mark im Monat. Genau wie er damals haben auch Sie offensichtlich ein Problem, Werte einzuschätzen und in Verbindung mit Preisen und Kosten zu setzen; 1.000 war mir als zehnjährigem auch ein Synonym für unendlich…
[...] die Leute im Ort VERDIENEN ganze 1.000 Mark im Monat.
@heu: Also ich wurde immer ganz gut entlohnt von den Leuten mit den schwarzen Wänden. Nur weil man exzentrische Neigungen hat, heißt das nicht, dass man keinen Erfolg haben kann. Mal ganz davon abgesehen: das Risiko, dass ein Vermieter trotz SE-Anspruch mangels Vermögen des Ex-Mieters auf den Kosten sitzen bleibt ist ein übliches Marktrisiko. Dieses Risiko gehört mE zum üblichen Geschäftsbetrieb und ist daher gerade nicht umlegbar.
Auch wenns platt ist, aber: schon mal in Art. 14 II 1 GG geschaut? Was Ben wohl eher meinte, ist die finanzielle Fähigkeit, sich rechtlichen Beistand zu besorgen. Wer gerade so eine Wohnung kaufen kann und die rechtlichen Risiken nicht einkalkuliert, ist mE mehr als selber schuld. Wer eine Wohnung besitzt und in Rechtsstreitigkeiten gerät, der erlebt dort das allgemeine Lebensrisiko, mit (begründeten oder unbegründeten) Forderungen konfrontiert zu werden. Er ist aber doch auch frei darin, die Wohnung zu verkaufen… ups, da macht er ja vlt. Verlust. Oder der Markt gibt es nicht her. Also muss man den Vermieter schützen – weil er gegenüber "dem Markt" ja kaum Macht hat. Gleiches gilt aber für den Mieter gegenüber dem Vermieter.
Vielleicht würde die Diskussion auch mal etwas zielführender, wenn man nicht immer mit Stereotypen arbeiten würde, die gerade in die eigene Linie passen.
Der Vermieter hat die Wohnung geerbt (ohne was dafür zu tun und ohne Verbindlichkeiten). Tja, das ist nunmal bei Anerkennung des Erbrechts in unserer Rechtsordnung so. Wenn jemand ein Festgeldkonto oder ein Aktiendepot erbt, würde ja auch keiner auf die Idee kommen, dass die Bank ihm deswegen weniger Zinsen oder die Gesellschaften weniger Dividende zahlen sollten, weil er ja nichts dafür getan hat. Eigentum ist Eigentum. Wem das nicht passt, soll eine konfiskatorische Erbschaftsteuer fordern, das Mietrecht ist ganz sicher nicht der Platz für solche Diskussionen.
Desungeachtet haben viele Vermieter tatsächlich ein Problem, weil sie – und die Modellrechnung sah so schön aus – das Ding in blinder Gier nach ein bisschen AfA-Potenzial und fragwürdigen Versprechungen zu Wertsteigerung als Geldanlage vollfinanziert haben. Wenn dann mal irgendwas nicht ganz so spitze läuft, wie in der Beispielsrechnung (Mieter macht Lagerfeuer und zahlt ein Jahr keine Miete bevor teuer geräumt und saniert werden kann) kommt das große Flattern, weil bei 0% EK-Quote doch schnell die Luft raus ist und auf einmal die gesamte Unterdeckung der Veranstaltung anderweitig finanziert werden muss! Das ist ein fieses Klumpenrisiko und als Investment ungefähr genauso intelligent wie ein Kauf von mehreren hunderttausend Euro Gegenwert eines einzigen Aktientitels, komplett auf Pump. Würde keiner machen? Hoffentlich nicht. Nur bei Immobilien wird's gemacht und nachher gejammert.
Fazit: Ein Vermieter ist Eigentümer eines Wirtschaftsguts und kann berechtigterweise erwarten, eine vernünftige Rendite damit zu erwirtschaften. Dafür ist es egal, ob er was dafür getan hat oder darauf angewiesen ist. Umgekehrt kann es aber auch nicht Problem des Mieters sein, den Vermieter von Folgeschäden seiner Steuersparsucht oder unvernünftigem Leverage freizustellen.
Dieses Urteil ist ein Fall für das BverfG !
@32 absichtlicher leerstand ist nicht verboten. lediglich das steuerliche geltendmachen von durch leerstand entstandenen kosten als werbungskosten sind nur dann zulaessig, wenn man nachweisen kann das man ernsthaft versucht hat das objekt zu vermieten.
Ah, ich sehe schon, Ben gehört auch zu denen, die glauben sie hätten es dem Vermieter mal richtig gezeigt, wenn sie die Wohnung zerlegen, denn der hat's ja, der Scheiß-Kapitalist, der.
Tja, die selben Eierköppe jammern dann, wenn sie irgendwann bei einem Miethai landen, bei dem auch schon mal mit dem Baseball-Schläger entmietet wird. Der Trend ist nicht mehr aufzuhalten, wird dem einzelnen Eigentümer doch systematisch der Spaß an seinem Eigentum genommen.
@33 (heu):
Jetzt mal ganz abgesehen davon, dass sich mir die Frage nach der sehr geringen Höhe der Erbschaftssteuer bei GLEICHZEITIGER gewaltiger Belastung der Löhne sehr wohl stellt, zeigt Ihre Antwort, wie wenig Sie kapiert haben. (Oder kapieren wollen?)
Ich gehe mal auf ein paar Punkte ein:
>
> Was hat denn das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter
> mit dem Wohlstand zu tun. Boah, da hat jemand zehntausende
> Sachkapital, da kann jemand ruhig was von abgeben, oder
> wie?
Ach ja, das übliche neoliberales Gerotze halt, wann kommt Ihrerseits der unverhüllte Kommunismusvorwurf an mich? Lernen Sie den Kontext lesen: Es ging darum, dass vorher ein Bild vom "kleinen Mann", der "die Wohnung von der Oma geerbt hat" gezeichnet wurde. Lieber "heu", und wenn es Ihnen noch so wenig passt, wer eine Wohnung wirklich besitzt, gehört vom Besitzstand her gesehen praktisch garantiert zur oberen Hälfte, eher zum oberen Drittel der Bevölkerung. Darum geht es, um nichts sonst! Der "kleine Mann" ist mit einer eigenen, abbezahlten Wohnung in aller Regel NICHT klein.
>
> Genauso gut kann man denn auch eine S-Klasse anzünden,
> weil die ein paar zehntausend Wert ist. Und wenn man
> einem Millionär die Zähne rausschlägt, soll er die Kosten
> auch übernehmen, weil ers eh hat?
Warum schreiben Sie nicht einfach "Du bist eh nur ein Kommunist und neidisch"? Reicht es bei Ihnen intellektuell nur dazu, sich einen hübschen Strohmann zu basteln, und auf den einzudreschen? Sie argumentieren gegen Phrasen, die sie sich selbst schaffen, weil Sie gegen das, was ich wirklich gesagt habe es offensichtlich nicht können. Wischen Sie sich mal den Geifer vom Mund, und werfen Sie einen Blick auf den Kontext. Was ich sagte war nur: Wer eine Wohnung geerbt hat, ist nahezu sicher kein "kleiner Mann", sondern jemand, der mehr besitzt, als die meisten anderen in diesem Land. Der jammert wenn, dann auf hohem Niveau.
> Es ist ja bereits gesagt worden: Probleme mit dem Mieter
> hat nur der kleine private
…er ist nicht klein…
>
> (”mit mehreren zehntausend”, was für ein Schwein)
Jaja. Alles Neider und Kommunisten in Deutschland. Schauen Sie mal demnächst in die Zeitung, wie viele Immobilien Sie da für unter 100.000 Euro finden, und wie viele darüber.
>
> Vermieter, nicht die große Vermietungsgesellschaft.
> Miethaie bekommen ihre Mieter schneller raus, als es den
> meisten recht wäre, und scheinen auch die Vermieter zu
> sein, welche die meisten Mieter verdienen.
Ja, genau, der böse Abschaum, die gemeinen Mieter. Das Lumpenpack. Was für ein pathetischer, komplett inkompetenter Loser muss man sein, um sich so ein idiotisches Weltbild zu zimmern? Ich sage so etwas nicht einmal ansatzweise über die Vermieter, aber es reicht ja schon ein Hinweis auf die Realität (wer eine Wohnung wirklich besitzt, ist so gut wie niemals arm!), um Leute wie Sie fast schon zum schäumen und überschnappen zu bringen.
>
> Das Verbot, Wohnraum nicht leerstehen zu lassen, gilt
> nicht überall. Außerdem: Wenn wir Eigentümer ohnehin
> so "gut situiert" sind und ein "paar zehntausend" haben,
Sie tun ja geradezu als ob es nicht so sei. Gut, dann machen wir doch mal die Gegenprobe. Also, sind Wohnungen in der Regel mehrere zehntausend Euro wert? Ganz einfache Frage. Ja oder nein? Könnten Sie so freundlich sein, mir eine so einfache Frage mit "ja" oder "nein" zu beantworten, oder heulen Sie lieber noch ein wenig rum?
>
> zahlen wir doch das Bußgeld aus dem Portokässchen.
Bleiben wir doch mal bei den Fakten. Das können Sie doch noch, oder reicht es nur für polemisches Gegeifer? Ist eine Wohnung in der Regel ein paar zehntausend Euro Wert, und gehört man mit ein paar zehntausend Euro Kapital in der Regel mindestens zur oberen Hälfte, eher zum oberen Drittel der Deutschen, in Bezug auf den Besitzstand?
>
> Ein Klassenkamerad in der 8. hat mal ganz erstaunt erzählt,
> die Leute im Ort ganze 1.000 Mark im Monat. Genau wie er
> damals haben auch Sie offensichtlich ein Problem, Werte
> einzuschätzen und in Verbindung mit Preisen und Kosten zu
> setzen; 1.000 war mir als zehnjährigem auch ein Synonym für
> unendlich…
Bevor Sie anderen Leuten Probleme mit Abschätzungen unterstellen, sollten Sie selbst sich mal dringendst einem Reality-Check unterziehen. Dazu gehört auch, dass jemand, der mehr besitzt, als die mindestens die Hälfte, eher zwei Drittel der Restbevölkerung nicht wirklich als "kleiner Mann" eingeschätzt werden kann, und bei allen sicherlich vorhandenen Problemen auf einem sehr, sehr angenehmen Niveau jammern kann. Denken Sie mal darüber nach, bevor Sie wieder den Schaum vorm Mund sammeln.
@Hannes:
> Ah, ich sehe schon, Ben gehört auch zu denen, die glauben sie
> hätten es dem Vermieter mal richtig gezeigt, wenn sie die
> Wohnung zerlegen, denn der hat’s ja, der Scheiß-Kapitalist,
> der.
Tja, Hannes, dann erzähl doch mal, wie du zu solchen pathetischen Ansichten kommst. Du weißt schon, so mit Zitaten, Belegen und so. Du weißt doch, was ein Zitat ist, oder? Oder ein Beleg?
Übrigens, wenn du schon dabei bist, dein Gehirn zu benutzen (den Vorgang nennt man "denken", probier's mal aus), kannst du auch gleich noch in Erwägung ziehen, ob ich vielleicht selber gar kein Mieter bin. Soll es nämlich auch geben. Vielleicht geht es mir nämlich einfach nur auf den Geist, wenn ich Leute jammern und wehklagen höre, von denen ich genau weiß, dass es ihnen auch in Relation zum Rest der Gesellschaft finanziell meistens ganz ausgezeichnet geht.
Aber schon klar, neidische Kommunisten machen sich im WeltBILD einfacher, lass dir das bloß nicht nehmen! Jammere lieber weiter lautstark über dein Verlustrisiko von vielleicht 0,08% deines Wohnungswertes, wenn es wirklich richtig mies läuft. Vergiss dabei nicht, noch mich und die Mehrzahl der Mieter als Abschaum zu bezeichen, der die Miethaie nur verdient hätte, orientiere dich dabei ruhig an "heu" als Vorbild. Ohne das würde deinem Beitrag was fehlen.
@Hannes:
Für die von dir in 18 bewimmer… genannten Probleme gibt es doch die Lösung, im Mietvertrag den Zustand der Wohnung beim Auszug festzulegen. Wenn du da Fehler gemacht hast, schieb es nicht auf deine "doofen" Mieter.
Wenn vereinbart ist, daß z.B. die Wohnung besenrein ohne Tapeten an den Wänden zu übergeben ist (wie bei mir), dann ist doch völlig egal, was ich mir vorher an den Putz geklebt habe.
Wenn du zu geizig bist, dich bezüglich der Mietverträge beraten zu lassen, und dann auf die Schnauze fällst – Nelsons "Haha!".
Du hörst dich an, wie ein Arzt, der keinen Umgang mit Kranken mag. Wenn du nur aus Spaß vermietest, solltest du dir ein anderes Hobby suchen.
@Lionel Hutz:
[ZITAT] Umgekehrt kann es aber auch nicht Problem des Mieters sein, den Vermieter von Folgeschäden seiner Steuersparsucht oder unvernünftigem Leverage freizustellen.[TATIZ]
Schon richtig. Es erwartet auch kein Vermieter von eine Mieter, dass er sich entsprechend der Kalkulation des Vermieters verhält. Sondern nur, wie es im Vertrag vereinbart wurde.
Das Problem ist, dass der Gesetzegeber und auch gerade der BGH sich permanent in diese Verträge einmischen (und praktisch einseitig für eine Partei).
Das absurde ist ja, ich kann heute zu einem Anwalt gehen und darum bitten, einen Mietvertrag aufzusetzen, mit dem ich kalkulieren kann. Aber ich werde es nicht kriegen. Weil nichtmal der Anwalt vorraus sagen kann, was der BGH als nächstes entscheidet.
@All: Ich würde übrigens Herrn Vetters Forentroll nicht ständig füttern. Die vorgetragene Frustration und Agression ist Zeichen genug, dass da nie irgendwas rauskommen kann.
@43: Doch, ein kalkulierbarer Mietvertrag ist möglich – einfach die gesetzliche Regelung vereinbaren! (Klar, das Gesetz kann sich auch mal ändern, aber das ist eben allgemeines Lebensrisiko und wesentlich geringer als die sich im Monatstakt ändernde Rechtsprechung zur 27. Variante einer kritischen AGB-Klausel.) Dann wird die Miete vielleicht höher werden, aber das ist ja auch richtig – so wahnsinnig viel mehr wäre es wahrscheinlich gar nicht, denn alle 5 Jahre mal streichen auf 5 Jahresmieten umlegen, bringt einen nicht um und die Folgen des häuslichen Lagerfeuers hat der Mieter auch nach der gesetzlichen Regelung zu ersetzen.
Außerdem ist die aktuelle Situation auch akzeptabel, denn der Vermieter weiß ja, dass die heutige Gestaltung eines Mietvertrages nach üblichem Muster rechtlichen Risiken unterliegt (jeder vernünftige Anwalt weiß zwar nicht, was der BGH entscheidet, aber dass die Gerichte im Zweifel eher mieterfreundlich entscheiden), also muss das eingepreist sein. (Sonst würde/sollte er eine andere Geldanlage suchen) Wenn ich einen ähnlichen Vertrag als Mieter vorschlage (Vermieter ist nicht mehr der Verwender der AGB!) würde ich ob der verminderten Rechtsrisiken einen Abschlag auf die Miete erwarten.
Wie ich bereits schrieb, ist das Problem der "Einmischung" nicht, dass irgendwer benachteiligt wird. Das Problem der Einmischung ist, dass die Handlungsspielräume geringer werden, eine individuelle Verteilung zu vereinbaren, um ökonomischen Nutzen zu maximieren.
@43: Wenn sie von dem Anwalt einen sicheren Mietvertrag verlangen und nicht noch x-beliebige Leistungsverschiebungen darin haben wollen, dann kann dieser auch einen sicheren Vertrag liefern.
Die Vermieter sind absolut in der Lage rechtssichere Mietverträge abzuschließen. Da sie aber lieber (im Regelfall) noch jedes letztes Quentchen Gewinn abschöpfen und damit halt gerade an der Grenze des Zulässigen agieren müssen sie sich nicht wundern, wenn sich das Risiko eines Grenzlaufs manifestiert.
Mal ganz davon abgesehen wurde schon sehr weit vor der kritisierten Rechtssprechungslinie von Juristen vor der Unwirksamkeit gewarnt (u.a. auch ggü. Mitgliedern von Haus&Grund) – wer nicht hören will… ne?
@Malte S.:
Die Frage, ob ich eine Wohnung renoviert haben will oder nicht, ist keine x-beliebige Leistungsverschiebung, sondern ein absolut berechtigtes Interesse. Worin soll denn die Beliebigkeit bestehen ? Wenn ich etwas absolut konkretes in einen Vertrag schreibe, dann ist das nicht beliebig.
Ich werfe aber noch ein zweites, eventuell gewichtegeres Argument ein: Sie schreiben, "die Vermieter" wären absolut in der Lage rechtssichere Mietverträge zu machen. Wer sind denn "die Vermieter" ? In der Tat wird eine Vermietungsgesellschaft, die tausende Wohnungen im Jahr vermietet, ziemlich gute Verträge abschliessen können. Und wird, ganz analog zu dem was 44 weiter oben schreibt, solche Risiken einpreisen. Oma Trude kann das aber nicht. Und Onkel Theobald auch nicht. Aber auch Oma Trude und Onkel Theobald stehen vor dem Problem, auch mal etwas vermieten zu müssen. Kann von diesen erwartet werden, dass sie sich mit Rechtssprechungslinien von Juristen beschäftigen ?
Das ist ne ganz ehrliche und ebenso naiv gemeinte Frage. Ist es sinnvoll ein solches Geschäft derart mit Unsicherheiten und Risiken zu befrachten ? Und ist die Wohnungsknappheit, die wir durchaus im Lande haben, nicht eine direkte Folge davon ?
Versuch einer Erklärung, die offenbar benötigt wird.
Erhaltung der Mietsache in einem den Gebrauch ermöglichenden Zustand, darunter fällt meiner Ansicht nach eine Renovierung, ist eine Pflicht des Vermieters.
Ebenso ist es die Pflicht des Vermieters, dem Mieter die Mietsache zum Gebrauch zu überlassen.
Verlangt der Vermieter nun vom Mieter, dass er sich um die Renovierung kümmert und schreibt ihm dabei auch vor, wie er die Mietsache zu gestalten hat (vorliegender Fall), so verschiebt er damit seine Erhaltungspflicht und beschränkt die Gebrauchsüberlassungspflicht.
Das berechtigte Interesse des Vermieters erstreckt sich nur auf die Verschiebung der Erhaltungspflicht. Es erstreckt sich nicht darauf, wie die farbliche Ausgestaltung der Mietsache während der Zeit ausfällt, in welcher der Mieter die Mietsache nach eigenem Belieben gebrauchen kann.
Die Entscheidung des BGH hat keine Aussage darüber getroffen, ob man seinem Mieter bei wirksamer Übertragung der Renovierungspflicht zum Zeitpunkt des Auszuges Richtlinien für die Farbwahl geben kann.
@zf.8:
Das hast du zwar alles sehr schön und korrekt beschrieben, nur geht es den Herrschaften, mit denen du hier debattierst ganz offen gesagt nicht darum. Die rufen nämlich lieber mal gleich den Kommunismus aus, wenn ein Gericht es doch tatsächlich ganz unerwartet einem Mieter erlaubt *während* der Mietzeit die Wohnung so zu streichen, wie er es möchte. Trotz der gigantischen Schäden, die dadurch entstehen.
Der Kommunismus gilt auch dann noch als ausgerufen, wenn dasselbe Gericht ausdrücklich darauf verweist, dass diese Klauseln zum Ende der Mietzeit, für die Wohnungsübergabe, also den einzigen wirklich relevanten Zeitpunkt, ausdrücklich zulässig sind.
Ebenfalls tut es dem real in Deutschland existierenden Kommunismus keinerlei Abbruch, dass das Risiko, für den Fall, dass hier wirklich alles für den Vermieter schief läuft, so ungefähr 0,08% vom Wohnungswert, eher aber weniger darstellen dürfte. Und zwar einmalig, denn der nächste Mietvertrag wird dies im Zweifelsfall berücksichtigen.
Dieses Land hat massive Probleme. Probleme, die in zehn, zwanzig Jahren noch so gewaltige Verwerfungen und Schockwellen verursachen können, dass das unserer bereits enorm geschwächten Demokratie das Rückgrat brechen kann. Es gibt ein paar Millionen Leute, deren Existenz sehr, sehr nah am Abgrund steht. Wenn das, was die letzten 15 Jahre an Verschiebungen passiert ist, sich so fortsetzt, gibt es etliche weitere Millionen, deren Zukunft in zwanzig Jahren ein absoluter Alptraum der Verarmung und der Bitterkeit werden wird. Viele dieser Leute wir dies weitgehend unverschuldet treffen.
Und hier wird von Leuten, die Wohnungen besitzen, denen es schlicht und einfach gut geht, die individuell weit mehr besitzen dürften, als zwei Drittel der Restbevölkerung, wegen einem möglichen Schaden gejammert, der in einer absolut lachhaft geringen Relation zu diesem Besitz steht. Ja, es kotzt mich an, und ja, es frustriert mich, genau so etwas zu sehen. Das gebe ich ganz offen zu. Aber ein Troll bin ich deswegen lange noch nicht, wenn ich Leute, die sich Angesichts dieser katastrophalen Gesamtsituation wie gottverdammte, geistesgestörte Arschlöcher benehmen, auch als gottverdammte, geistesgestörte Arschlöcher bezeichne.
Einige von euch haben jegliche Relation, jeglichen Bezug zur Realität komplett verloren, und es ist bitter peinlich und höchst erbärmlich, wie Ihr euch da aufführt. Wenn Ihr auch nur einen Funken Anstand hättet, würdet Ihr die Klappe halten, und Euch schämen.
@Llarian:
Sie ist sehr wohl x-beliebig, weil es bei genug anderen Kosten- und Pflichtenpunkten Streitigkeiten gibt. Diese führen ebenfalls oft genug zur Unwirksamkeit. X-beliebig meint nur, dass es nicht ausschließlich die Renovierungspflicht, sondern schlicht jede der Pflichten des Vermieters (und Renovierung ist gesetzlich Vermieterpflicht) sei kann.
Jeder Vermieter. Er muss nur intelligent genug sein, nicht die Vordrucke diverser überregional tätiger Wohnungsverwaltungsgesellschaften zu verwenden. Eventuell kann man von ihm auch fordern, dass er sich an einen Fachanwalt für Mietrecht wendet. Wenn er das aus Kostengründen nicht tut, dann ist sei Erhaltungsinteresse an der Mietsache bzw. deren wirtschaftlichem Wert wohl kaum beachtlich und damit auch nur minimalst schutzwürdig.
Mit einer Ausnahme habe ich bisher gerade unter den kleinen Vermietern nur solche gefunden, die Verbands-Vordrucke verwenden. Teilweise noch aus dem Jahr 2000. Wer sich aber dergestalt auf eine Organisation verläßt, deren Verträge nun am laufenden Meter einkassiert werden, der kann der Rechtssprechung nun wirklich nichts vorhalten. Eher sich selbst.
Und ein Dreizeiler im Sinne von "Hiermit wird zwischen A und B ein Mietvertrag gem. § 535 BGB über die Wohnung xy abgeschlossen zu einem Mietzins." Sollte auch n Vollidiot noch schreiben können – weil DAS ist ein Mietvertrag, der absolut rechtssicher ist.
@Malte S.:
Rechtssicher ? Wohl eher nicht. Alles was man damit bekommt ist ein Vertrag, der der gerade geltenden Rechtssprechung sntspricht. Für einen etwas unbedarften Vermieter ergibt sich daraus erst einmal nicht, dass er zum Beispiel Nebenkosten zeitnah abrechnen muss. Das hat sich erst der BGH einfallen lassen. Was immer er sich in Zukunft einfallen lassen wird, wird ebenso Teil des Vertrages. Sicher ist da erstmal gar nix. Es wird keine Klausel gekippt, aber wie das Recht im Einzelnen angewendet wird, entscheidet ja doch wieder nur der BGH.
Warum wohl benutzen kleine Vermieter diese Standardverträge ? Doch nur weil Sie Angst haben, sonst auf der Schnauze zu landen. Sie haben Schiss davor, dass die gesetzlichen Regelungen sie über Gebühr benachteiligen. Diese riesigen Vertragswerke sind doch nichts weiter als das Bestreben die mieterfreundliche Rechtssprechung zurückzudrängen. Was natürlich nicht klappt.
Prinzipiell kann man das alles machen. Wir können das Mietrecht immer komplizierter machen, wir können Mietverträge konstruieren die hunderte von Seiten lang sind und hunderttausenden von Juristen auf Jahre hinaus eine Beschäftigung ermöglichen. Nur, welche Folgen hat das auf den Mietmarkt ? Klar kann ich einen Vertrag auf einem Bierdeckel machen, aber was nützt es mit, wenn dieser Vertrag mich hemmungslos der Rechtssprechung des BGH ausliefert und der mir erklärt, was ich mit meinem Bierdeckel alles gemeint habe ? Denn das führt eben dazu, dass zumindestens einige hunderttausende wenn nicht Millionen Privatleute einfach keinen Bock mehr haben, sich den Stress zu machen.
@Llarian: Ein Blick ins Gesetz erleichtert die Rechtsfindung! Das mit der Abrechnung der Nebenkosten steht in § 556 Abs. 3 BGB. Ich würde mir das gesetztliche Mietrecht erst mal ansehen, bevor ich darüber motze. Und der BGH kann sich hier – wie bei allen anderen Komplexen immer nur "etwas einfallen lassen", was letztlich Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe ist. Da das Mietrecht zu den Teilen des besonderen Schuldrechts mit der höchsten Regelungsdichte gehört, ist da nicht mehr allzuviel übrig.
Geschätzte 99% der mietrechtlichen Rechtsprechung (die ebensowenig Rechtssprechung wie Linkssprechung ist) behandelt ausschließlich die Einbezug und Wirksamkeit von AGB- und individualvertragliche Abreden, die von der gesetzlichen Regelung abweichen.
Der "Bierdeckel" ist das rechtssicherste, was es gibt! Allerdings kriegt der Vermieter dann halt die ein oder andere Lastenverschiebung in Richtung Mieter nicht mehr hin. Aber die wollte das Gesetz ja auch nicht!
Danke Lionel. Diese "Standardverträge" sichern den Vermieter nicht mehr, sondern bringen ihn in ein höheres, rechtliches wie finanzielles Risiko. Dafür erhält er aber – wenn es klappt – auch eine finanzielle Entlastung.
Wer keine Klauseln verwendet, der kann mit diesen logischerweise auch gerade nicht auf die Schnauze fliegen. Will er das gesetzliche Leitbild nicht einhalten, dann steht ihm dies unter dem Risiko des Unwirksamkeit immer frei. Es ist aber ein selbst eingegangenes Risiko, was letztlich auch in §306 II zum Ausdruck gebracht wird.
@Lionel Hutz:
Da Sie sich erheblich besser im Gesetz auskennen, als ich, habe ich eine Frage: Wann trat denn der 556 Absatz 3 in Kraft ? Seit wann gilt diese Regelung ? Und wie lange wird sie noch so gelten ?
§ 556 III gilt seit der Mietrechtsreform 2001. Davor galt aber seit 1974 § 4 Abs. 1 S. 1 MHG, der den gleichen Regelungsinhalt hatte. Ich würde das als mehr als ausreichenden Zeitraum einstufen.
Zumal ein Vermieter bzw. seine Beauftragten und Vertreter natürlich aktuelle Rechtsänderungen zu verfolgen. Wer das nicht tut, hat nunmal wirklich selber schuld.
Also stand auch schon in der 74er Fassung, dass innerhalb eines Jahres abgerechnet werden muss ? Dann würde ich natürlich zustimmen, dass das Beispiel Unsinn war.
Ja, Llarian, du hast recht. Sicher, die von dir so geliebten, tief in die rechtlichen Grauzonen gehenden fischigen Vertragsklauseln knicken bei gerichtlicher Überprüfung mittlerweile bald im Monatstakt zusammen, aber trotzdem sind 26 Jahre lang gleichlautendes Recht dagegen natürlich langweilig. Und kein Argument. EINMAL hat es sich ja geändert, nicht wahr?
@Malte s.:
So, ich habs jetzt nach einigem googeln selber gefunden. Und das steht dort nicht (es sei denn, ich hätte den falschen Text gefunden, mit steht leider keine juristische Literatur zur Verfügung). Dort steht zwar, dass jährlich abzurechnen ist, aber nirgendwo steht die Idee, dass die Ansprüche einseitig verfallen, wenn die Abrechnung nicht im Folgejahr vorliegt.
Ich kann zwar nicht beurteilen wie die Rechtssprechung vor 2001 gewesen ist, aber aus der 74er Regelung ergibt sich für mich nicht, dass die Ansprüche zum Stichtage 31.12. verfallen. Dann blieben zwei Fragen offen: Erstens, war die Rechtssprechung vor 2001 bereits dem Tenor des späteren Gesetzes gefolgt und zweitens, kann jemand, der einen Vertrag vor dem 31.8.2001 geschlossenen wurde, sich auf das alte Mietrecht berufen oder muss er mit dem neuen leben ?
Nur zur Klärung (ich hatte mich da selbst etwas vertan): das MHG behandelt nur die Vorauszahlungen. Rechnet der Vermieter nicht ab, verfallen die Vorauszahlungen und er hat diese zurück zu zahlen. Allerdings wird das nicht durch Überschreiten der 1-Jahres-Frist bewirkt, sondern nur durch reguläre Verjährung und mögl. durch Verwirkung.
Bzgl. der Nebenkostennachzahlung bestand keine entsprechende Regelung. Zwar wurde eine 1-Jahres-Frist in analoger Anwendung von § 20 Abs. 3 NMV herangezogen, der "Verfall" ist jedoch ebenfalls nur durch regelmäßige Verjährung und Verwirkung eingetreten.
Mit § 556 III BGB hat der Gesetzgeber insofern eine Klarstellung getroffen, dass er aus der Obliegenheit – also einer grundsätzlich nicht sanktionierten Pflicht – eine schuldrechtliche Leistungspflicht gemacht hat. Folgt man der Ansicht, dass wirksames Recht auch durchsetzbar sein muss, ist das auch nur folgerichtig. Grundgedanke dabei: Der Mieter muss sich auf die Kosten einstellen können. Es ist zudem keine unangemessene Rechtsverkürzung, da eine Abrechnung binnen Jahresfrist jedem Vermieter zumutbar ist.
So weit Du hier ein einseitiges Verfallen kritisierst, solltest Du einen Blick in § 556 III S.5 BGB beachten: Auch der Mieter hat nur ein Jahr Zeit Einwendungen zu erheben.
Sagen Sie bitte, "Ben",
wer gibt Ihnen das Recht, Menschen mit Lernschwierigkeiten (sog. "geistig Behinderte", ein hochdiskriminierender Begriff im übrigen), Menschen mit fehlenden Gliedmaßen unter dem Begriff "Kinder" zu subsummieren und diese als Bebilderung der absoluten Einsichtsunfähigkeit zu BENUTZEN?
Fällt Ihnen nichts anderes ein, oder sind Sie einfach schlicht ein Krüppelfeind?
@59
Wenn ich mal neutral, deckend und unwirksam eingreifen dürfte:
Ben halte ich nach ca. 1,5jähriger Lektüre seiner Beiträge ganz bestimmt nicht für einen "Krüppelfeind", eher für einen Freund außerordentlicher Drastik.
Was ich schade für seine Inhalte finde, denn die sind oft klug und hörenswert. Aber da hat man eventuell bereits einen Hörschaden erlitten von den Stahlgewittern, in denen man vom zornigen Ben gebadet und untergetaucht wurde.
Also: so lang ich noch nicht fällig war, hör ich gerne weiter zu.
@Malte S.: Bleibt die Frage was jetzt mit Mietverträgen ist, die vor 2001 geschlossen wurden (das dürften noch erheblich viele, wenn nicht sogar die Mehrheit aller Verträge sein). Dürfen die sich auf das alte MHG beziehen oder müssen die jetzt nach neuem Recht beurteilt werden ? Wenn nämlich das neue Recht greift, dann ist die Beweisführung an der Stelle abgeschlossen, es wird nämlich dadurch eine nachteilige Regelung in einen bestehenden Vertrag eingebracht.
So oder so bedanke ich mich (ehrlich) für die detaillierten Ausführungen.
@59,60: Man sollte solche Begriffe nicht zu hoch gängen, es steckt keine Absicht oder Boshaftigkeit dahinter, sondern schlicht eine Ermangelung jedwelcher Reflektionsfähigkeit ins eigene Verhalten, bzw. in diesem Fall in das selbst geschriebene. Trolle leben ihren persönlichen Lebensfrust und die ihnen innen wohnende und meist überdurchschnittliche Agression durch das wahllose Beschimpfen, meist anonymer Gegenüber, aus. Weder die Wahl der Worte noch die Wahl des Ziels hat dabei irgendeine tiefergehende Bedeutung. Man tut sich selbst (und auch anderen) den besten Gefallen, wenn man einen Troll einfach ignoriert und nicht noch füttert. Fütterung führt nur zu einer Fortsetzung des Verhaltens, denn in aller Regel ist die einzige Motivation eines Trolls sich permanent seinen "Elogen" zu widmen nur eine einzige: Die Aufmerksamkeit, die er anderweitig nicht erhält.
Die neuen gesetzlichen Regelungen sind auch auf bereits bestehende Verträge anzuwenden. Allerdings nur mit Wirkung für die Zukunft. Soweit in der Vergangenheit keine Abrechnung erfolgte sind die alten Regelungen anwendbar.
Eine nachteilige Regelung kann ich dabei aber wirklich nur in sehr begrenztem Maße erkenen. Das "Risiko" einer Gesetzesänderung muss jedem Teilnehmer am Rechtsverkehr bewußt sein. Er muss sich mithin darauf einstellen und entsprechend in seinem Bereich derartige Änderungen verfolgen oder verfolgen lassen. Dafür gibt es die ganzen Verbände und Verbandszeitschriften, die regelmäßig – meist sehr einseitig – über Änderungen informieren.
Würde nur eine Wirkung für neue Verträge eintreten, so würde die bezweckte Schutzwirkung der Mietrechtsmodernisierung ja auch nur in sehr geringen Maße erfüllt sein.