Mit E-Mails muss gerechnet werden
Vorsicht mit E-Mails im Rechtsverkehr! Wer die elektronischen Nachrichten unterschätzt, muss mit den Folgen leben können. Und die sind mitunter finanziell schmerzhaft. Das musste ein Mann aus Mönchengladbach erleben, der sich für den Kauf eines Hauses interessierte und deswegen einem Makler seine E-Mail-Adresse gab.
An die E-Mail-Adresse gingen denn auch Einzelheiten, auf die der Interessent aber nicht mehr einging. Er argumentierte später, er habe die E-Mails gar nicht bekommen und auch nicht gelesen – deshalb sei auch kein Vertrag mit dem Makler entstanden. Dessen Rechnung über 6.960 Euro müsse also nicht bezahlt werden.
Das sieht das Oberlandesgericht Düsseldorf anders (I – 7 U 28/08). Der 7. Zivilsenat gesteht dem Interessenten aus Mönchengladbach zwar zu, es überschreite allgemein die Grenze, wenn jeder E-Mail-Nutzer erst darlegen und beweisen muss, bestimmte E-Mails nicht erhalten zu haben.
Dennoch – hier nimmt der Senat die entscheidende Kurve für ähnliche Geschäfte – wer beispielsweise einem Makler die eigene E-Mail-Adresse nennt, muss “heutzutage damit rechnen”, dass diese auch für die Übersendung von Exposés und anderen Mitteilungen genutzt wird – “einfach weil es billiger ist”.
Wenn der Empfänger seinen Mail-Account nicht öffnet und/oder seine Mails nicht abruft und nicht liest, „kommt das einer Zugangsvereitelung gleich“. Die Folge im entschiedenen Fall: Der Maklervertrag hatte Bestand. (pbd)
Wie kann das denn sein? Seit wann gilt Schweigen im R'Verkehr als Zustimmung? Wenn der Interessent dem Makler seine E-Mail-Adresse gibt, ist das eine Sache. Wenn er dann (aus welchen Gründen auch immer) auf Mails des Maklers nicht reagiert, wie kann darin die Abgabe einer WE auf Abschluss des Maklervertrags gesehen werden? Ist die Entscheidung des OLG irgendwo im Volltext abrufbar?
Das ist echt ein Ding, denn sehr häufig antworten Makler nicht auf E-Mails, ja nicht einmal auf Kontaktanfragen über die Immobilienportale, auf denen sie doch für jedes Exposé bezahlen!
Wenn sie antworten, fordern sie immer die Postadresse, weil sie angeblich das Exposé nicht per Mail verschicken können.
Für eine solche Nicht-Leistung in dem Fall zahlen zu müssen, daß auf anderem Wege irgendwie ein Vertrag zustandegekommen ist, ist einfach dreist.
Ist der Interessent denn selbst als Unternehmer aufgetreten?
Das läuft normalerweise so ab: der Interessent fragt per Mail ein Exposé ab. Das sendet man als Makler zu und außerdem den Hinweis mit der Provision. Der Interessent macht einen Besichtigungstermin, anschließend sendet man als Makler nochmal eine Mail mit der Provision. Der Interessent kennt jetzt den Verkäufer und kauft ohne Makler. Provision gespart. Anschließend behauptet man keine Mails erhalten zu haben… Leider ist das ein sehr häufig genutzter Weg um den Makler außen vor zu halten. Ich kenne den Fall nicht genau, wenn das Gericht aber von der Provisionspflicht ausgeht ist hier wohl auf Seiten des Interessenten genau das abgelaufen.
Wegen der Portale: leider stellen diese Portale die Anfrage oft erst nach 2 oder 3 Tagen durch – und die Kunden des Maklers sind sauer.
Den Volltext gibt es bei juris. Aus ihm ergibt sich auch (bei Rn. 10), dass der Mailempfänger nach Eingang der Mail mit dem Exposé noch Termine mit dem Makler vereinbart hat (wohl telefonisch). Hierin sieht das Gericht – m.E. zu Recht – eine konkludente Annahme des angebotenen Maklervertrags. Der Makler habe nämlich davon ausgehen dürfen, dass der Empfänger die E-Mail gelesen und mit der darin geforderten Provision einverstanden gewesen sei.
Aus eigener Erfahrung kann ich sagen, dass i.A. ein Brief nach drei Geschäftstagen als zugegangen gewertet wird.
Also wird hier eigentlich nur für Emails nachgezogen, was bei Snailmail schon länger gilt.
Link zum Urteil
http://www.justiz.nrw.de/nrwe/olgs/duesseldorf/j2009/I_7_U_28_08beschluss20090326.html
Ok, jetzt ist es nachvollziehbar.
Das Urteil im Volltext und der Bericht vom Pressebüro Düsseldorf (pbd) haben aber wirklich nicht viel gemeinsam:
Im Presseartikel wird nämlich nirgendwo erwähnt, dass der Interessent mittlerweile das Objekt gekauft hat, wodurch erst überhaupt ein rechtswirksamer Provisionsanspruch des Maklers entstanden ist.
Als reiner Interessent kann ich meine eMail-Adresse also weiterhin frei verteilen, ohne Angst vor Provisionsansprüchen des Maklers bei Versendung eines Exposés an diese eMail zu haben. Diese entstehen nämlich weiterhin erst bei Abschluß des Kauf- bzw. Mietvertrages! :)
Auch wenn ich nur juristischer Laie bin, liest sich das Urteil weniger dramatisch:
Der Vertragsschluss ergab sich konkludent aus der Vereinbarung von Besichtigungsterminen.
Der konkrete Maklervertrag war per Email zugesandt worden, von dem der Beklagte aber eben nichts wissen wollte, da er seine Emails nicht abgerufen hatte.
In der vollen Fassung lautet dann obiges Zitat: "Wenn der Beklagte dann, vielleicht um sich "gutgläubig" zu halten, sein Mail-Account nicht öffnet und/oder seine Mails nicht abruft und nicht liest, kommt das einer Zugangsvereitelung gleich."
Aber gleich danach argumentiert aber auch das OLG, dass aufgrund von Spamfiltern und anderen technischen Gegebenheit es dem Empfänger nicht aufgebürdet werden darf, den Nicht-Zugang beweisen zu müssen.
Die positive Urteilsbegründung erfolgt anschliessend "Dennoch", d.h. der Zugang des Vertrages wurde eben nicht ursächlich verwendet.
Ob der Vertragstext aus der Email dem Vertrag zugrunde lag, ist dem Urteil weiter nicht zu entnehmen, da lediglich das Zustandekommen an sich bestritten wurde.
Kurz gesagt: Die Ausrede "Meine Emails habe ich nicht gelesen" alleine zieht nicht. Aber ohne Antwort oder Lesebestätigung erfolgt auch keine Beweislastumkehr, d.h. der Versender muss den Zugang erstmal beweisen, bevor eine Email rechtsverbindlich wird.
@Andreas Klein:
Genau diese Info habe ich vermisst Herr Vetter oder pbd! Bitte den Text mal unbedingt überabreiten, beim Durchlesen bekommt ja Angst und meldet gleich seine Email ab.
@CBraess: Also mal zur Klarstellung, schon gruselig was juristische Laien da alles interpretieren und reinlesen.
Je öfter ich mir den Text durchlese, desto weiniger glaube ich, hier hat überhaupt jemand mit juristischem Sachverstand den den Inhalt zu verantworten, ist das eine Pressemiteillung copy and paste?! Anscheinend ja – super Start ins neue Jahr…
Steht doch drunter, dass das eine Pressemitteilung ist..
@Edding: Dürfte ich fragen, was an meiner Interpretation des Urteils (nicht der arg verkürzten Wiedergabe aus der Pressemitteilung) so grausam ist ?
War doch klar, dass die Courtage nur fällig wird, wenn ein Verkauf zu Stande kommt. Alles ander wäre ja noch skandalöser, als es das Geschäftsmodell von Maklern jetzt schon ist. Das Grundproblem ist doch, dass – anders als bei jedem anderen Geschäftsfall – nicht der derjenige den Makler bezahlt, der in beauftragt (in der Praxis geht das ja zumeist vom Vermieter/Verkäufer aus), sondern der Mieter/Käufer und zwar sehr unabhängig davon, was der Makler im konkreten Fall für ihn getan hat. Nirgendwo sonst kann man (als Wohnungsbesitzer) eine Dienstleistung in Anspruch nehmen, für die man dann als Nutznießer Dritte zahlen lässt.
Würde es endlich gesetzlich so geregelt, dass derjenige bezahlt, der die Musik bzw. den Makler bestellt (am besten schriftlich beauftragt, wie ja bei jedem anderen Dienstleister/Handwerker üblich), könnte man sich einen Haufen Gerichtsverhandlungen sparen und es würden vermutlich auch reichlich Makler einfach verschwinden, weil sie schlicht niemand mehr beauftragt. Weil die Herren Makler das wissen, wehren sich sich natürlich mit Händen, Füßen und reichlich fadenscheinigen Argumenten gegen diese Umkehr der Zahlungspflicht.
@textkoch:
Von wem sich der Makler bezahlen lässt, muss nicht gesetzlich geregelt werden. Es gibt nämlich Makler und Maklerinnen, die nur vom Verkäufer/Vermieter Provision verlangen.
Würden die Käufer/Mieter nur bei solchen Maklern anfragen, würden andere Makler gleichziehen müssen, um die Immobilien überhaupt noch vermitteln zu können.
@Sixtus:
Ich habe mir mal die Freiheit genommen, Ihren Beitrag so umzuschreiben, dass er richtig gegendert ist :).
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Von wem sich der Makler / die Maklerin bezahlen lässt, muss nicht gesetzlich geregelt werden. Es gibt nämlich Makler und Maklerinnen, die nur vom Verkäufer oder der Verkäuferin / oder dem Vermieter bzw. der Vermieterin Provision verlangen.
Würden die Käufer oder Käuferrinnen / bzw. die Mieter oder Mieterinnen nur bei solchen Maklern oder Maklerinnen anfragen, würden andere Makler oder Maklerinnen gleichziehen müssen, um die Immobilien überhaupt noch vermitteln zu können.
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Eine schreckliche Richtung, in die unsere Sprache da driftet und ein Armutszeugnis, was jeder halbwegs emanzipierten Frau einfach nur peinlich sein sollte. Alles Dank solcher "Frauen" wie Alice Schwarzer.
Kopfsenkend.
Was denn?
Prozesskosten < Streitsumme.
Chancen vor Gericht bei einem Internetthema an einen völlig desorientierten Richter zu kommen: 50%+
Die Gewinnchancen für den Käufer waren also 2-3mal so hoch wie beim Roulette.
Dann reicht es also, jemandem lediglich die Mailadresse zu geben, um einen 7000-Euro-Vertrag abzuschließen?
Das Gericht will ich sehen, wo das bestand hat nach der ersten Instanz!
@sixtus. Die Praxis des Suchenden sieht doch so aus: Er antwortet wie auch immer (Brief, Telefon E-Mail) auf ein wo auch immer (Zeitung, Internet) gefundenes Inserat. Hat der Vermieter/Verkäufer einen Makler beauftragt hat der Suchende diesen damit automatisch nebst Courtage an der Hacke. Und Makler fordern ihr Geld unter allen Umständen eben auch mit juristischer Hilfe ein – sehr unabhängiog davon, was sie im weiteren Fortgang für den Wohnungssuchenden konkret geleistet haben.
Für meine Eigentumswohnung habe ich rund 6000 Euro an einen Makler überweisen müssen. Konkrete Leistung: Zwei Besichtigungen und Übergabe eines Exposées. Aus meiner Sicht ein Stundenlohn von rund 1000 Euro. Warum ich als Käufer seine Arbeit mit allen anderen vorherigen Interessenten bezahlen soll, habe ich nie begriffen und es widerspricht jedem gesunden Menschenverstand und Gerechtigkeitsgefühl. Es ist schlicht unlogisch und folgt dem Prinzip, dass den letzten die Hunde beißen. So lange das so funktioniert, müssen sich Makler auch nicht über ihren schlechten Leumund als Schmarotzer und Abzocker wundern.
Man bittet einen Makler um Zusendung des Prospektes von einem konkreten auf seiner Web-Site angebotenen Objekt und gibt dazu die e-Mail an. Das Objekt wird nicht gekauft.
Man geht davon aus, damit ist das Geschäft mit dem Makler erledigt.
Nun sendet der Makler unaufgefordert weitere Angebote, welche man nicht liest, und zum Angebot welcher er vom Verkäufer möglicherweise gar nicht beauftragt war. Denn Makler bieten Objekte an, welche diese im Internet finden, ohne für das Objekt beauftragt worden zu sein.
Der Makler versperrt damit einen möglichen zukünftigen maklerfreien Kauf einer Immobilie, ohne vom Käufer und Verkäuifer dafür beauftragt worden zu sein.
Makler bieten sich Verkäufern an und versperren damit Direktkäufern den Weg, ohne Makler eine Immobilie zu kaufen, wenn die Käufer mit e-Mails überhäuft werden. Ein Verkäufer kann viele solche Makler haben, damit sind alle Direktkäufe ohne Makler flächendeckend gesperrt.
War das der Inhalt des hier diskutierten Urteils?
Grenzt an Erpressung und Betrug.
Das Zugangsproblem bei Emailadressen ist Stoff des 1. Semesters Jura. Wer seine Emailadresse angibt, muss mind. 1x täglich seine Emails prüfen, da Zugang dann wie bei normaler Post ist.
Wer den Makler bezahlt ist doch am Ende egal.
Wenn der Makler sagen wir 6000€ kostet, und der Verkäufer ihn bezahlt, so wird er doch einfach sein Objekt für alten Preis plus 6000 anbieten.
Mal eine Frage an die juristisch bewanderten Leute hier:
Wie sieht es eigentlich mit Spam aus? Denn die Wahrscheinlichkeit, dass nicht angeforderte Emails mit "seltsamen" Keywords mich nie erreichen, sondern im Spamfilter hängen bleiben, ist nicht gerade klein. Und tatsächlich sind über 90% der Emails, die verschickt werden, nichts als Spam. Was also, wenn ich nachweisen kann, dass die Mail als Spam erkannt wurde?
@NetReaper:
Du bist für deinen Spam-Filter verantwortlich, wenn du einen betreibst. Du kannst dich ja auch nicht rausreden und sagen, dass du einen papiernen Brief weggeworfen hast, weil er von aussen nach Werbung aussah.
@Dirk:
Es reicht eben nicht die Emailadresse anzugeben!
Es reicht: Makler kontaktieren – Emailadresse angeben – 3 Monate später das angefragte Haus kaufen ohne den Makler mit einzubeziehen.
Insgesamt sicher hart – aber durchaus nachvollziehbar.
Nebenbei bemerkt ist das OLG schon nicht mehr die erste Instanz.
Die Beweislast einer Zusendung (egal ob Brief o. email) obliegt dem Entsender.
Dafür gibt es Möglichkeiten die den Erhalt eine Nachricht nachweisen.(Rückschein etc..)
Für emails gibt es tools die nicht nur den Eingang beim Empfänger dokumentieren, sonderen auch eine Lesebestättigung nachweisen.
(readnotify.com etc…)
@studentenleben: Du solltest über einen Studienortwechsel nachdenken
Wie ist die Sachlage denn bei den Rechnungen der Telekom, die mittlerweile ja fast immer per EMail kommen? Der bei der Telekom gehostete Mailserver funktioniert häufig nicht, also habe ich ihn aus der regelmäßigen Abfrage rausgenommen. Habe ich trotzdem die Pflicht, selber zu testen, ob's funktioniert und ob vielleicht eine Rechnung in der Mailbox ist?
In anderen Ländern ist es üblich, dass der Makler vom Vermieter/Verkäufer bezahlt wird. Hier in Deutschland ist diese Zahlpflichtumkehr einfach nur zum Haareraufen.
@Edding: Ausser Verunglimpfungen wären sachliche Korrekturen nett, wenn man andere zurechtweißt.
An sich sah es das OLG durchaus so, wie studentleben schreibt: Das elektronische Postfach gehört genauso zum Herrschaftsbereich des Empfängers wie der Briefkasten. Wer das nicht liest kann sich damit nicht ausreden. Gut täglich ist wohl überzogen, aber in angemessenen Abständen sollte man schon reagieren.
Soweit ist dies nur Theorie, denn in der Praxis bekommt man für Emails keinen Zustellungsnachweis, sobald die Mail im Postfach landet.
Aber wenn z.B. sich jemand in der Verhandlung verplappert und zugibt, dass die Email ankam, dann wäre der Zugang erstmal bewiesen und eine Beweislastumkehr, warum die Email keine Wirksamkeit hat, nach den Ausführungen des OLG denkbar.
Wie so oft gilt halt: Reden ist Silber, Schweigen ist Gold.
Von wegen "eMails nicht abgerufen" – klare Schutzbehauptung!
Gebe ich – weil ich Interesse an einem Immobilienobjekt habe – einem Makler meine eMail-Adresse, dann frage ich doch nach spätestens 2 Wochen nach, warum ich noch nichts von ihm gehört habe. Spätestens dann hätte sich aufgeklärt, wenn eine eMail versandt und/oder im Spamfilter hängengeblieben ist.
Dass Leute aber auch wegen jedem Scheiß bis vors Gericht gehen müssen, weil sie sich im Recht sehen…
@textkoch:
Naja, beim Juweliergeschäft oder ähnlichem bezahlst Du auch für alle Leute, die vor Dir da waren und nichts gekauft haben. Die müssen ihre Kosten auch aus (relativ) vielen Guckern und relativ wenig Käufern bestreiten, ergo sind die Preisaufschläge höher als im Supermarkt, wo kaum einer mit leeren Händen wieder geht. (Man kann von den Guckern ja so schlecht Eintritt nehmen).
Having-said-that: Ich teile deine Meinung bzgl. Maklern 100%. Die (bei häufig dürftigster Qualifikation und Leistung…) ein Vielfaches von z.B. Ingenieuren verdienen…
Provisionen müssten aus meiner Sicht nicht nur bei Miete sondern auch bei Kauf gedeckelt werden: Es ist nicht die Nachfrage nach dieser Sorte Spezialist, die diese horrenden Einnahmen ermöglicht, es ist ein unfairer Hebel auf eine seltenes Gut (Wohnraum in Metropolen z.B.).
Andererseits haben reiche Immobilienfuzzies (zB in Hamburg) gute Freunde… Und die lokalen Banken verdienen auf dieser Party ja ebenfalls üppigst mit… (und nehmen keinen Cent weniger Provision). Also wird sowas wohl niemals kommen.
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Interessant wäre, ob sich der Käufer nun verplappert hatte, oder das Gericht seine Entscheidung auf dem "Anschein des Versands" begründet hat. (OK, ich bin zu faul, das ganze zu lesen…)
@textkoch
Die Frage ist, wieviele Wohnungen Sie besichtigt haben ohne dem jeweiligen Makler auch nur einen Cent zu geben. Wenn Sie den Gesamtaufwand eines Maklers berücksichtigen ist das u. U. gar nicht so leicht verdientes Geld.
Ich bin gerne bereit einen Makler zu entlohnen, allerdings würde ich mir wünschen, dass die Makler- und Finanzvermittlungsbranche ihr Gewerbe nicht mehr ohne ausreichende Qualifikationsnachweise ausüben dürfte.
Alex0711