Auch Mieter müssen zu ihrem Wort stehen
Für die Nebenkostenabrechnung hat der Vermieter zwölf Monate Zeit. Bis dahin muss er sie aber nicht nur fertigstellen, sondern dem Mieter auch zukommen lassen. Deshalb kommen Vermieter mitunter zum Ende des Jahres ins Schwitzen, weil die Abrechnungen spätestens am 31. Dezember bei ihren Mietern im Briefkasten liegen müssen.
Ein Vermieter war nicht nur sehr spät mit der Abrechnung fertig. Ausgerechnet am Silvestertag war auch noch das Wetter schlecht, so dass er sich nicht auf den Weg zu seinen Mietern machen wollte. Er rief deshalb die Mieter an und fragte, ob er die Abrechnung in der ersten Januarwoche bringen kann. Die Mieter waren einverstanden.
Später berief sich der Mieter aber aufs Gesetz. Das erklärt die Zwölfmonatsfrist nämlich zur absoluten Obergrenze. Außerdem sind Abweichungen zu Ungunsten des Mieters grundsätzlich unwirksam. Hierauf berief sich der Mieter und wollte seine Zusage nicht mehr gelten lassen.
Das Landgericht Koblenz gab allerdings dem Vermieter recht. Nach Auffassung der Richter verstößt es gegen Treu und Glauben, wenn der Mieter dem Vermieter aus freien Stücken entgegenkommt und später nichts mehr davon wissen will. Überdies sei schlechtes Wetter ein nachvollziehbarer Grund gewesen. Wenn diese beiden Faktoren zusammenkämen, greife die gesetzliche Höchstfrist nicht ein.
Landgericht Koblenz, Urteil vom 28.Januar 2010, Aktenzeichen 14 S 318/08
Auch wenn ich das Urteil grundsätzlich nicht verkehrt finde – wenn ich 12 (zwölf!) Monate Zeit habe, um die Abrechnung abzuliefern, dann ist schlechtes Wetter an *einem* Tag irgendwie kein nachvollziehbarer Grund für einen Aufschub.
@wonko:
Hab jetzt selber noch keine Geschrieben aber muss ich nicht um die Nebenkostenabrechung zu schreiben erst alle Nebenkosten haben?
He He! Ich habe ein paar Jahre ziemlich preiswert gewohnt, weil mein Vermieter es nicht auf die Reihe gekriegt hat, eine Nebenkostenabrechnung zu machen. Der hat wohl genug Geld gehabt..
Und ich Idiot habe wohl die Nebenkostenabrechnung beglichen, obwohl sie erst nach über 12 Monaten kam. Verflixt. Naja, nun weiß ich Bescheid, da soll mal einer sagen, man lernt nichts aus Blogs. ;)
Treu und Glaube ? Da hätt´ ich schon so manchen Rechtsstreit gewonnen !
@p90:
Max. 12 Monate auf den Abrechnungszeitraum folgend, sprich wenn du heute eine Nebenkostenabrechnung kriegen würdest, dürfte sie nur einen Zeitraum bis frühestens 21.11.2009 beinhalten.
Oder versteh ich das falsch?
Ich bin ja auch der Meinung, daß die Begründung mit dem schlechten Wetter nicht wirklich greift. Gab es da tatsächlich einen vierundzwanzigstündigen Schneesturm? Ist schlechtes Wetter gegen Ende Dezember nicht eigentlich eher zu erwarten? Warum ist der Vermieter nicht in der Lage diese Abrechnung einen Tag vorher zur Post zu bringen? Wie wäre entschieden worden, wenn der Mieter sich einen Verzug hätte zu Schulden kommen lassen?
Andererseits sollte so eine Verzögerung bei einem guten bis normalen Mieter-Vermieter-Verhältnis kein Problem darstellen. Spätestens jetzt wird dieses Verhältnis mindestens leicht gestört sein. Da hat sich der Mieter eventuell ein Ei gelegt das er so gar nicht wollte. Oder die Störung bestand doch schon vorher und es gab einen Grund den Vermieter in die Pfanne zu hauen …
Fragen über Fragen … Aber schön daß die Menschen sonst scheinbar keine Probleme haben …
Hoffe mal es wurde für den Mieter mit all den Kosten für Recht und Gesetz richtig teuer. Denn Gerichte sollten sich wahrlich mit wichtigeren Fragen beschäftigen.
Warum gilt das zwar für Vermieter aber nicht z.B. für die Stadtwerke. In Duisburg bekommen sie es derzeit nicht hin mir meine Jahresabrechnung zu erstellen. Allerdings verjähren diese Forderungen anscheinend nicht so schnell. Kennt sich da jeman aus?
@Micha:
Soweit ich das verstehe, liegt der Abrechnungszeitraum normalerweise fest, üblicherweise 01.01. bis 31.12., und die Abrechnung muss eben spätestens 12 Monate danach da sein.
Und ich als Vermieter habe auch das Problem, dass ich für die Abrechnung "nur noch" zweieinhalb Monate habe, weil erst Mitte Oktober die Heizkostenabrechnung kommt. Oder ich verschiebe den Abrechnungszeitraum mit meinen Mietern…. Keine Ahnung, rechtliches Wirrwarr.
Zu den Kommentaren bzgl. des Wetters: Immerhin hat das Gericht nur die Kombination aus beiden Faktoren zugelassen. Hätte der Mieter also direkt darauf bestanden, die Abrechnung zu, 31.12. zu erhalten, hätte der Vermieter noch die Gelegenheit gehabt, diese auf den Weg zu bringen. Kann man die eigentlich Faxen?
@Micha:
Wie gesagt, bin mir da nicht so sicher wie das abläuft.
Weiß aber von einem befreundeten Anwalt das es eine beliebte Praktik ist als Mieter einen Rechststreit über die Größe der Wohnung vom Zaun zu brechen ("Das sind aber 10m^2 zu wenig!") um über diesen die Nebenkosten verjähren zu lassen. Deshalb bin ich mir nicht ganz sicher was alles gegeben sein muss damit man eine Nebenkostenabrechnung rechtzeitig stellen kann oder ob der Vermieter meist zu dusselig ist und denkt er müsste erst den Rechtsstreit abschließen und es dadurch verjährt.
Heute: wie beuge ich das Recht.
Das Gesetz ist doch klar. Auch wenn der Mieter höchst unmoralisch handelt und bald wegen z.B. "Eigenbedarf" auf die Straße sollte, so ist er doch für den Moment im Recht.
"Treu und Glauben" kommt immer dann, wenn Gesetze den Richtern nicht zum Ergebnis passen. Peinlich.
Das ist fast so schlimm, wie die "unzulässige Rechtsausübung". Ja, sowas gibt es wirklich (Google ist Dein Freund). Da erklären einem die Richter, daß es unzulässig ist, sich auf das Recht bzw. Gesetz zu berufen. Gesetze mögen mangelhaft und/oder ungerecht sein, aber die Verweigerung diese gelten zu lassen, ist schon mehr als merkwürdig. Und immer schön nach "Treu und Glauben".
Mit "Treu und Glauben" kann man zulässig jedes Gesetz beugen und jedes gewünschte Ergebnis in einem Urteil begründen.
Die GEZ z.B. nutzt die "unzulässige Rechtsausübung" intensiv, indem sie die gesetzlich festgeschriebene Verjährung von Gebührenforderungen nicht gelten lässt. Und die Richter folgen dem… Steuerhinterziehung z.B. verjährt irgendwann, aber Gebührenforderungen der GEZ nie.
@Mangela Erkel: Immerhin "Treu und Glauben" haben sich die Richter nicht ausgedacht, dass steht im seit 111 Jahren 11 Monaten und 21 Tagen geltenden BGB. In § 157 und in § 242. Geben hat es das schon bei den alten Römern. Jedenfalls.. wurden die Richter den Grundsatz gar nicht anwenden, würden sie das Gesetz ignorieren.
Ihr subjektiv wahrgenommenes "die biegen sich etwas zu recht" entspricht auch nicht der Wahrheit, es ist aber verständlich das ein Rechtslaie dies so wahrnimmt. Nicht jeder Richter und Anwalt ist in der Lage, diese Problematik zu vermitteln.
So wird die "unzulässige Rechtsübung" in den GEZfällen darauf gestützt, dass der Schuldner durch eine Verletzung seiner gesetzlich festgeschriebenen Pflicht dafür gesorgt hat, dass die gesetzliche Verjährungsfrist abgelaufen ist. Die Verjährungsfristen sind dazu da, dasss man nicht nach vielen Jahren mit einer Forderung konfrontiert wird, bei der man nach so langer Zeit nicht mehr damit rechnen musste, mit ihr behelligt zu werden. Sie soll also den Schuldner vor unzulässiger Rechtsausübung schützen. Wenn der Gläubiger aber von der Forderung gar nichts weiß, und dafür der Schuldner verantwortlich ist, übt der Gläubiger das Recht nicht unzulässig aus, sondern der Schuldner, der sich dann darauf beruft, dass die Forderung verjährt sei.
@Mangela Erkel:
Ist er im Recht? Er hatte dem Vermieter zugesagt, daß der die Abrechnung später liefern darf. Der Vermieter durfte damit darauf bauen, daß der Mieter eben später nicht die Karte mit der Verjährung zieht.
Und genau deswegen ist das ein Verstoß gegen das "Treu und Glauben"-Prinzip. Und nein, ich finde nicht, daß der Mieter "im Recht" ist.
Das kannst Du bestimmt auch geeignet begründen.
@ Mangela Erkel
Sie haben wohl nicht richtig gelesen, bevor sie ihre Tirade losliesen.
Es handelt sich um eine individuelle Vereinbarung um eine kurzfristige Verlängerung einer Frist.
Derartige Fristverjährungen gibt es auch in anderen Bereichen (Einrede der Verjährung) und ist deswegen keine Seltenheit. Hier ist es jedoch eher eine Auslegungssache, die auch anderst hätte ausgehen können.
Nichtsdestotrotz ist hier nicht einmal ansatzweise eine Rechtsbeugung zu sehen, wie sie es konstruieren.
Das Recht ist nicht zu ihrer persönlichen Befriedigung da.
Wieder so ein heisse-Luft-Beitrag des Herrn Vetter (selbst Vermieter?). Leider bekommt man ja keine weitere Informationen von ihm, bleibt also nur die Aufregung und ne Menge offene Fragen:
- Wohnte der Mieter noch im Haus des Vermieters?
- Wie wurde denn die telefonische Absprache bewiesen?
- Ist der Vermieter generell so verplant? (Bzw. wofür bekommt dieser "Leistungsträger" eigentlich seinen Mietzins? Für Fernsehschauen und Biertrinken, oder für die lächerlich Aufgabe, innerhalb von 12 Monaten dies und das korrekt abzurechnen?)
Man könnte ja auch sagen, Mieter und Vermieter haben
eine zeitlich abweichende _Zustellung_ vereinbart.
Überhaupt, was soll das:
"Ein Mann, ein Wort."
b.
Wenn man es mal juristisch sauber aufdröselt, ergibt sich ganz einfach folgendes:
- Die Frist für die Vorlage der Nebenkostenabrechnung (genauer: Betriebskostenabrechnung) beträgt zwölf Monate; sie ist nicht durch Vereinbarung verlängerbar.
- Folglich ist mit Ablauf des 31.12. Verjährung eingetreten.
- Verjährung ist eine Einrede. Das bedeutet, dass ein Gericht z.B. eine Klage nur dann wegen Verjährung abweisen darf, wenn der Beklagte die Einrede erhebt, sich also darauf beruft. Tut er das nicht, muss in der Sache entschieden werden.
- Anders als über die Abrechnungsfrist kann man über die Erhebung der Einrede der Verjährung eine Vereinbarung treffen. Das ist hier geschehen: der Mieter hat zugesagt, sich nicht auf Verjährung zu berufen, wenn die Abrechnung eine Woche später eingeht.
- An diese Vereinbarung muss sich der Mieter halten lassen. Es widerspricht Treu und Glauben, die Einrede der Verjährung zu erheben, wenn man das vorher ausgeschlossen hat.
- Folglich ist die Einrede unbeachtlich; sie gilt als nicht erhoben. Damit war in der Sache zu entscheiden.
Wenn mans juristisch sauber aufdröselt ergibt sich zunächst, dass die Abrechnungsfrist keine Verjährungsfrist im Sinne des Gesetzes ist.
Der Rest des @17-Kartenhauses fällt damit zusammen.
Ich habe auch eine Nebenkostenabrechnung nicht zahlen müssen, da der Vermieter erst im Übernächsten Jahr damit fertig war.
@Charlie:
Es handelt sich bei § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB aber nicht im eine Verjährungsfrist, sondern um eine Ausschlussfrist. Es kommt daher nicht darauf an, ob eine Einrede erhoben wurde.
@Haf: Sieh's doch so, dass du einfach nett warst und kein Idiot. ;)
@Dexter: 1. Ja, UV ist, meine ich zumindest aus einem anderen Beitrag zu erinnern, selbst Vermieter.
2. Wieso "heiße Luft"? UV bewertet im Beitrag nichts, er prangert das Verhalten des Mieters nicht an o.ä. …
Das Stichwort lautet hier "venire contra factum proprium" und ist ein altbekannter Ausfluss des Prinzips von Treu und Glauben.
Übersetzt heißt es in etwa "Handeln entgegen früherem Verhalten".
Wenn ich mich in einer bestimmten Art verhalte (hier: Mieter erklärt sein Einverständnis, dass er die NK-Abrechnung etwas später erhält), muss er sich auf dieses Verhalten festnageln lassen und kann nicht später – April, April! – sagen "aber jetzt kannste nix mehr nachfordern".
Noch allgemein zu der Jahresfrist bei der NK-Abrechnung: Das Überschreiten dieser Frist hindert lediglich den Vermieter daran, Nachforderungen zu stellen. Rückforderungen des Mieters sowie der Anspruch auf Erteilung der NK-Abrechnung an sich bleiben bestehen.
Hier setzen alle Nebenkosten mit einem zu zahlenden Betrag gleich.
Der Betrag/die Beträge wurde aber ja schon monatl. beglichen.
Es kann auch um eine Gutschrift gehen, behält die dann der Vermieter ein, weil er die Nebenkostenabrechnung nicht fertig gemacht hat?
Oder andersrum, wenn ich als Mieter weis der Vermieter schafft es nicht rechtzeitig mit der Nebenkostenbrechung, zahle ich dann die monatl. per Mietvertrag vereinbarten Neben kosten nicht?
Spar ich mir da was oder schulde ich dann dem Vermieter diese monmatl. Nebenkosten?
Oder wird das erst eine Schuld, wenn die Abrechnung kommt?
Kann ich dei Nebenkosten generell monatlich weg lassen?
Bin ich verpflichtet eine Nebenkostenerhöhung zu zahlen?
Was wenn ich die nicht zahle?
@Dexter:
> lächerlich Aufgabe, innerhalb von 12 Monaten dies und das korrekt abzurechnen?)
Du übersiehst, das man als VM selber erst mal einiges Papier einsammeln muß, um die NK-Abrechnung korrekt machen zu können. Wenn da z.B. die Stadtwerke mit der Endabrechnung für den Allgemeinstromzähler nicht um die Ecke kommen (weiter oben meckerte jemand in dem Punkt über die Stadtwerke DU), oder der Heizungsablesedienstleister ausgelastet ist, dann kann das mit den 12 Monaten durchaus eng werden – völlig ohne eigenes Verschulden.
@hmm:
Die Argumentation kann ich nicht nachvollziehen. Bei Straftaten wie Kindesmissbrauch (z.B. die Geschichte mit den (katholischen) Internaten) ist doch auch verjährt, obwohl der Verbrecher sicher wusste, dass er illegal gehandelt hat und eine Strafe zu erwarten hat bzw eine zivile Entschädigung zahlen muss.
Wo liegt der Unterschied von Anspruch auf Zahlung der GEZ und Anspruch auf Entschädigung aufgrund eines Verbrechens.
Missbrauch verjährt, GEZ nicht?
@whocares:
Wie du so schön sagst, Dienstleister, auch die Stadtwerke sind ein solcher.
Vertraglich Fristen festsetzen und gegebenenfalls den Dienstleister wechseln.
@Chris:
Ich glaube die GEZ berechnen die auch nur max. 5 Jahre zurück.
Da findet doch dann auch eine "Verjährung" statt…bzw. die Beweislage wird ab dann halt sehr dünn.
@Michel: Faxen wird wohl schon daran scheitern, dass die meisten (nicht gewerblichen) Mieter kein Faxgerät bereithalten und selbst wenn, die Faxnummer nicht bekannt ist.
@Dexter: Ich helf' Ihnen mal bei Ihren Fragen:
Natürlich. Wo denn sonst? Es kommt ja immer wieder vor, daß die Wetterverhältnisse in Mehrfamilienhäusern so schlecht sind, daß sich die Hausbewohner nicht mehr in den Flur trauen.
Ist doch klar: der Mieter hat von dem Telefonat berichtet und da der Vermieter nicht lügen wollte oder konnte, hat das Gericht seinen Angaben geglaubt.
Der ist so, daß weiß ich zufälligerweise aus zuverlässiger Quelle. Daher weiß ich auch, daß er kein Bier trinkt. Er bevorzugt Wein, nach Sonnenuntergang allerdings eher 'Wasser des Lebens'.
Interessant wieviele Leute sich hier über Hrrn. Vetters Blogeinträge aufregen: Ihr müsst ihr hier nicht lesen. Keiner zwingt euch dazu.
@ Dexter – Nr. 15
Dir ist schon klar, dass dieses Blog an normale Leute und an Juristen gerichtet ist. Deshalb beschränken sich die Blogeinträge oft auf einen Ergebnisreport und auf relevantes Gedöns. Falls dir s nicht passt, machn n eigenen Blog und schreib über den Fall und geh mehr ins Detail. Das juristisch relevante Gedöns hat Udo hier übrigens haarklein beschrieben. Du scheinst kein Jurist zu sein…
Aufgeregt ist keiner außer dir.
@Troll: Nö, die nehmen, was sie kriegen können – auch 30 Jahre zurück. Maßgeblich ist allein die Kenntnis, wie lange man angeblich nicht bezahlt hat.
Also: will man seinen langjährigen Partner in einem Rosenkrieg die Pfanne hauen, dann berichtet man der GEZ von dessen Zweitwohnung mit Fernseher von vor 20 Jahren. Und schwuppdiwupp kommt eine – nicht verjährende – GEZ-Rechnung über ein paar Tausend Euro, gegen die der Betroffene dann klagen darf. (wobei ihm beid er Klage – angesichts der "Zeugenaussage" – der nicht zu erbringende Gegenbeweis faktisch aufgebürdet wird).
Es ist letztlich unerheblich, ob die Zweitwohnung lange existiert hat, denn die Gebühren fallen ohne wenn und aber solange an, bis man abmeldet. Kurz: hätte man irgendwann mal ein Gerät auch nur für einen Tag anmelden müssen, dann fallen mangels Abmeldung bis heute dafür (nicht verjährende) Gebühren an. Super! Die Gestaltungsmöglichkeiten zur Rache sind geradezu endlos.
Und alles dank "unzulässiger Rechtsausübung".
@Troll: Das hängt von der Höhe der Abschlagszahlungen ab, also kann es durchaus vorkommen, daß der Vermieter dem Mieter Geld zurückzahlen muss.
Der Anspruch *darauf* verjährt auch nicht so schnell. Nur die Ansprüche des Vermieters verjähren relativ schnell.
Bei mir damals hat der Vermieter ziemlich viel Miese gemacht, weil die Wohnung unglaublich schlecht isoliert war und wir darum heizen mussten wie verrückt. Tja, das hat er mehrere Jahre schleifen lassen. Hatte auch so schon genug Geld, anscheinend…
Daß die Mieter zu ihrem Wort stehen müssen, ist völlig okay. Aber warum hatten sie überhaupt zugestimmt?? Das ist doch die Frage. Wenn es Regeln gibt, dann gelten die doch für alle. Also wäre es doch naheliegend gewesen, auf die Spielregeln zu verweisen. Oder ist der Vermieter auch bekanntermaßen großzügig und generös gegenüber den Mietern?
@Tourix: Was verstehen Sie an einer Ausschlußfrist nicht? Mit Verjährung hat das gar nichts zu tun. Das Gesetz ist klar: am 31.12. ist es vorbei und das kann mittels Vereinbarung nicht verlängert werden. Punkt.
Wenn zwei Leute einen sittenwidrigen Vertrag schließen, dann ist der nichtig. Überraschende AGB sind auch nichtig. In der Folge werden diese Vereinbarungen als "nicht existent" behandelt. Gleiches muß bei der unzulässigen Absprache zwischen Mieter und Vermieter gelten, auch wenn mir das Ergebnis überhaupt nicht passt.
Die saubere Lösung wäre gewesen, die Frist gelten zu lassen und dem Vermieter aufgrund der Vereinbarung einen Schadenersatzanspruch in gleicher Höhe – wie auch immer begründet – gegenüber dem Mieter zuzusprechen. Nur dafür war das Gericht nicht kreativ genug.
Die andere sauber Lösung wird sein: sich vom Mieter trennen. Soll er künftig einen anderen bescheißen.
Jedenfalls kann man nicht einfach nach "Treu und Glauben" ein Gesetz außer Kraft setzen. Kann eine Verlängerung nicht vereinbart werden, dann kann sie das auch nach "Treu und Glauben" nicht. Sonst hätte der Gesetzgeber das nicht ins Gesetz schreiben brauchen.
@24 (Troll):
Die Ausschlussfrist gilt nur für Nachforderungen, heißt also, wenn der Vermieter nicht innerhalb eines Jahres abrechnet, kann er keine Nachforderungen geltend machen. Unabhängig davon kann der Mieter auch später noch (im Rahmen der allgemeinen Verjährnung) die Erteilung der Abrechnung und ggf. eine Rückzahlung geltend machen.
@25 (whocares):
Wenn den Vermieter an der Verspätung kein Verschulden trifft (z.B. weil im selbst die relevanten Abrechnungen nicht rechtzeitig vorlagen) gilt die Ausschlussfrist nicht, hierfür sieht das Gesetz eine Ausnahme vor. Also alles halb so wild…
@Mangela Erkel:
Warum sollte dem Vermieter, der die Frist ja schließlich hat verstreichen lassen, ein Schadenersatz zustehen?
Und wen bzw. inwiefern hat der Mieter denn beschissen, wenn eine Übereinkunft überhaupt nicht möglich war (gemäß Ihren Auführungen)?
Mir ist bekannt, daß die GEZ alles Geld will, daß sie nur kriegen kann. Trotzdem glaube ich nicht, daß es da keinerlei Verjährungsfristen gibt. Auch die GEZ steht nicht außerhalb des Gesetzes, auch wenn sie den Eindruck erwecken möchte und gelegentlich so agiert (wie belegbare Fälle zeigen). Man sollte sich da also von der GEZ nichts suggerieren lassen; sie ist mit ihren oft großmäuligen (und sachlich falschen) Forderungen lange nicht so erfolgreich, wie sie sich darstellt! Und es gibt genug Leute, die die GEZ erfolgreich ausgebremst haben, ich gehöre dazu.
@35:
Ein "wie ich immer begründeter" Schadensersatzanspruch ist ja auch nicht gerade nahe am Gesetz. Sich vom Mieter trennen ist auch nicht so einfach möglich.
Ich finde die Entscheidung völlig richtig:
Der Gesetzgeber hat bei seiner Regelung (§556 BGB) daran gedacht, dass die (Wohnraum-)Mietverträge meistens von den Vermietern gestellt werden oder diese zumindest in der stärkeren Verhandlungsposition sind. Um der Regelung "Abrechnung innerhalb von einem Jahr" Wirkung zu verschaffen hat er daher festgelegt, dass davon durch Vereinbarung nicht abgewichen werden kann.
Unsere Situation (Vermieter ruft zu Jahresende beim Mieter an und bittet um ein paar Wochen Aufschub.) ist eine völlig andere. Hier ist der Mieter nicht in so hohem Maße schutzwürdig, denn er kann einfach "nein" sagen. Sagt er ja und beruft sich später auf das Gesetz, handelt er widersprüchlich und das verbietet Treu und Glauben. Immerhin ist auch Treu und Glauben gesetzlich verankert (§ 242 BGB), so dass hier nicht ein Gesetz "außer Kraft" gesetzt wird, sondern das Verhältnis zweier Vorschriften im Sinne des Gesetzgebers zutreffend interpretiert wird.
@ Mangela Erkel
Wo ist denn hier ein sittenwidriger Vertrag geschlossen worden?
Und was sind überraschende AGB? Sie meinen doch sicherlich überraschende Klauseln? Und was bedeutet "sind nichtig"? Einfach so, durch Naturgewalt? Und wie wird das dann festgestellt und durch wen und bei welcher Gelegenheit?
Recht beudeutet ja nicht zwangsläufig auch, Recht zu bekommen. Nach meinem Verständnis der – dürren – Faktenlage, kann ich die Gerichtsentscheidung aber nachvollziehen. Es handelte sich um eine Verzögerung um wenige Tage (erste Jännerwoche statt 31. Dezember).
In einem normalen – auch Geschäfts- – Verhältnis ist es durchaus nicht unüblich, bei kurzfristigen Verzögerungen eine kurze telefonische Vereinbarung zu treffen, die dann auch rechtlich binded ist. Damit begründet sich dann wohl die Entscheidung des Gerichts auf "Treu und Glauben".
Aber abgesehen davon, vom menschlichen Standpunkt ist der Vermieter nach den Ausführungen zumindest eher ein Ungustl.
@anonym:
"Daß die GEZ alles Geld will, daß sie nur kriegen kann", ist nicht auf die GEZ beschränkt, sondern heißt im Allgemeinen Sprachgebrauch 'Marktwirtschaft' und wird in noch weitaus größerem Masse vom Handel, den Banken und Versicherungen betrieben. Und damit sich alle in Zukunft ein anderes Pseudo-Aufreger-Thema suchen können, wird das System ja übernächstes Jahr umgestellt.
@ baf
Sie haben mich bedauerlicherweise mißverstanden, warum auch immer. Es ist sicherlich nicht ganz unbekannt, daß die GEZ alles mögliche unternimmt (seit vielen Jahren schon), um an Geld zu kommen, DAS IHR NICHT ZUSTEHT. Selbstverständlich im Auftrag der Landesrundfunkanstalten. Auch ich kenne die Methoden der GEZ aus langjähriger Erfahrung. (Ich charakterisiere das Verhalten der GEZ hier nicht mit einem Begriff.)
Im übrigen hat das, was die GEZ im Auftrag tut, mit Marktwirtschaft ja nun gerade gar nichts zu tun, eher mit dem Gegenteil; das sollte Ihnen eigentlich nicht entgangen sein.
@baf: Genau. Bisher durfte die GEZ fürs Fernsehen (bzw. Radio) dort kassieren, wo ein Fernseher (Radio) war. Im Prinzip also Entgelt für Nutzung. Künftig kassiert sie überall. Sprich: sie macht sich "einfach so" die Taschen voll. Mehr als 7 Milliarden Euro Gebühren pro Jahr reichen eben noch nicht. Man muß die 10 Mio., die ein Herr Hauch oder ein Herr Gottschalk so im Jahr bekommt, schon irgendwo einsammeln… Nicht zu vergessen die Pensionen der ehemaligen Mitarbeiter in fürstlicher Höhe.
@baf:
Die GEZ ist mitnichten ein Pseudo-Aufreger-Thema, sondern ich charakterisiere das Verhalten der GEZ als staatlich legitimierte MAFIA-Struktur.
Und weil sich noch zuviele dagegen erfolgreich gewehrt haben, wird das ganze dahingehend verändert, das selbst diejenigen die sich bewusst dem Verblödungs-TV entzogen haben jetzt abkassiert werden können, einfach nur pervers.
mal eine frage: wie lange kann der vermieter die NK-abrechnungen verzögern bis sie tatsächlich verjähren?
bei uns ist es (leider) so, dass wir für die letzten 3 jahre keine bekommen haben, in der zeit gab es auch 3 mal einen verwalterwechsel…mehrere schreiben blieben unbeantwortet (auch von anderen parteien im haus) was kann man da tun?
@yak:
Der Vermieter ist erstmal verpflichtet, eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Wie lange hier die Verjährung ist, weiss ich leider nicht.
Allerdings kannst du, sollte niemand reagieren, die vorausgezahlen Nebenkosten für den entsprechenden Zeitraum zurückfordern.
Prinzipiell gilt:
Nachforderungen des Vermieters verfallen nach einem Jahr.
Guthaben des Mieters muss auch später noch ausgezahlt werden.
Mein letzter Vermieter hatte es sich zur Angewohnheit gemacht, die Abrechnung immer zum 24.12. fertigzumachen weil er dann in den Winterurlaub fuhr. So landete dann die Nachricht über Nachzahlungen quasi unterm Weihnachtsbaum. Da macht man als Mieter nicht unbedingt ein Freudentänzchen und fragt sich schon warum es denn nicht ein paar Wochen früher geht.
Meinst du, wie lange der VM sich Zeit lassen kann, bis DEIN Anspruch auf die NK-Abrechnung gegen ihn verjährt ist?
Bezüglich der Verjährung einer eventuellen Erstattung überzahlter Vorauszahlungen bin ich mir nicht sicher. Der Anspruch auf Abrechnung entsteht IMHO mit dem Ende der Abrechnungsperiode, nur ist die gerichtliche Geltendmachnung 12 Monate ausgeschlossen.
In diesem Fall würde ich davon ausgehen, dass die NK-Vorauszahlungen angemessen sind. Angemessen etwas höher als die tatsächlichen Kosten. :-D
Da hilft es wohl nur, die NK-Vorauszahlungen zu kürzen, wenn der VM seiner Abrechnungspflicht nicht nachkommt.
@Ano Nym: War die Antwort auf Nr. 46@ yak:
@ricci (Nr. 47)
Vorauszahlungen kann man nur nach Beendigung des Mietvertrags zurückfordern.
Bei (noch) bestehendem Mietvertrag hat man hingegen ein Zurückbehaltungsrecht an künftigen Vorauszahlungen.
@Ricci:
Dazu fehlt die Anspruchsgrundlage. Eine Rückforderung ist nur für den Anteil möglich, der zuviel gezahlt wurde. Dazu muss aber eine NK-Abrechnung vorliegen.
@ct:
Das mit der stärkeren Position des Vermieters ist aber schon ein Weilchen her. Zumindest außerhalb der Ballungsgebiete. Insofern halte ich die häufige Einschränkung der Vertragsfreiheit im Mietrecht für nicht mehr zeitgemäß.
Bin selbst, auch beruflich, Vermieter. Wenn es sich nicht gerade um Interessenten handelt, die schon bei der Vorstellung einen Eindruck machen, dass jeder um seine Immobilie besorgte Vermieter ablehnen möchte, sind Verhandlungen gang und gäbe bzw. man muss schon einiges bieten, um überhaupt vermieten zu können. Die Wirtschaftlichkeit ist da nicht allzu hoch, und wenn dann noch ein Messie kommt…
Ich kenne auch viele Vermieter, die ihre rechtlichen Möglichkeiten nicht ausschöpfen bzw. gar nicht wissen, was sie wie auf die Mieter umlegen können.
Andererseits – zugegeben – gibt's auch unter den Vermietern Ar… . Wie den Vorbesitzer meines Hauses, der immer 50 DM je Partei für die Erstellung der NK-Abrechnung eingerechnet hat. Die Mieter haben das immer brav bezahlt.
@NullPlan:
Wenn der M die NK-Vorauszahlung kürzt oder ganz einstellt, wenn und weil der VM die NK nicht abgerechnet hat, was geschieht dann, wenn der Mieter den Anspruch auf die Erstellung der NK-Abrechnung verjähren lässt?
IMHO werden die zurückbehaltenen NK-Vorauszahlungen sofort fällig.
@Ano Nym (Nr. 54)
Die dreijährige Verjährungsfrist des § 195 BGB beginnt erst mit Ablauf des Jahres, in dem das Mietverhältnis beendet wurde. Solange das Mietvberhältnis besteht, kann also keine Verjährung eintreten.
@NullPlan: Der Anspruch auf Erstellung einer NK-Abrechnung unterliegt während des lfd. Mietverhältnisses nicht der Verjährung? Haben Sie dafür eine Fundstelle?
@NullPlan: http://www.frag-einen-anwalt.de/Verjaehrungsfrist-zur-Erstellung-der-Nebenkostenabrechnung-__f21957.html
@Michel: Natürlich kannst du das Ding faxen. Dürfte heutzutage allerdings eine bei Privatmenschen eher weniger verbreitete Technik sein :)
@Ano Nym (Nr. 57)
Sorry, bei mir kam da was ducheinander. Mein letzter Eintrag bezog sich auf den Rückforderungsanspruch von Betriebskostenvorauszahlungen. Warum bei Rechnungslegung allerdings etwas anderes gelten sollte, erschließt sich mir nicht.
Im Zweifelsfall sollte der Mieter eben auf Rechnungslegung klagen, bevor die drei Jahre rum sind.
@NullPlan: Die Frage ist ja, was passiert, wenn er nicht klagt. Gerade lese ich http://www.brandenburg.de/sixcms/media.php/4250/3%20U%20188_06.pdf
Aha.
@Ano Nym (Nr. 60)
Haben wir beide was dazugelernt!
AG Charlottenburg, Urteil vom 23.06.2010 – 203 C 28/10 sagt jedenfalls, dass der Rückforderungsanspruch des Mieters von Betriebskostenvorauszahlungen der Regelverjährung nach § 195 BGB unterliegt. Die regelmäßige Verjährungsfrist aber erst mit dem Schluss des Jahres, in dem das Mietverhältnis beendet wurde, beginnt.
Versteh ich schon. 12 Monate sind aber auch knapp kalkuliert. Sicher sollten das mal 12 Jahre werden und irgendwer hatte sich verschrieben!!!
Es ist mir immer wieder ein Raetsel wie diese fleissigen Vermieter das in 12 monate schaffen. Das sind sicher alles TOPLEUTE
@ Mario
Ja, viele Vermieter, besonders private, sind nicht nur ganz, ganz fleißige Leute, sondern haben auch noch die Weisheit mit Löffeln gefressen. Und kennen sich außerdem mit der aktuellen Rechtslage so extrem gut aus, daß sie einfach partout gar nichts falsch machen. Äh, warum hatte jetzt ein Kommentator weiter oben geschrieben, daß besonders private Vermieter mit der einfachen Vermietung einer Wohnung bereits stark überfordert sind??
@NullPlan: Wie begründet das Gericht diese Abweichung von § 199 I BGB? Ich kann das Urteilstext nicht im IN finden.
@Donald Trump:
Wieso sollte der Vermieter nicht in der stärkeren Verhandlungsposition sein? Wenn ein Mieter die Bedingungen nicht akzeptiert, nimmt er halt den nächsten? Der Mieter dagegen kann nicht sagen "Na dann schlafe ich halt unter der Brücke". In jedem Teil Deutschlands, in dem ich Leute kenne, sind vernünftige Wohnungen Mangelware. Hier in DD kommen Leute mit fertigen Unterlagen (Gehaltsbescheinigung, Mietschuldenfreiheit), damit nicht ein anderer der 7-8 Gruppen, die zu einem Besichtigungstermin kommen, schneller zusagen kann. Unsere letzte Wohnung haben 20 Gruppen (Paare, Studenten, Einzelpersonen) besichtigt.
Wer noch nie in letzter Sekunde Hausaufgaben, Referate, etc. gemacht und abgegeben hat, werfe den ersten Paragraphen!
"Er [der Vermieter]rief deshalb die Mieter an und fragte, ob er die Abrechnung in der ersten Januarwoche bringen kann."
Au freien Stücken?
"Ausgerechnet am Silvestertag war auch noch das Wetter schlecht"
Schnee, am 31.12? Damit muss man wirklich nicht rechnen…
@Caldrin:
Das mag für DD gelten, aber gerade im Osten der Republik mit Leerständen von 15% und mehr ist's wohl eher so, dass 20 Gruppen durch die Wohnung geführt werden, bis überhaupt mal jemand sagt "OK, ich nehm die" (deshalb hatte ich Ballungszentren als Ausnahme schon genannt). Sie scheinen keine Leute in den schwächeren Regionen zu kennen.
Bei entsprechenden Leerständen ist der Mieter schon in einer starken Position. Da werden Mietnachlässe vereinbart oder eine mietfreie Zeit oder gar Prämien ausgelobt (hier in NRW).
Vielleicht sollte der eine oder andere auch mal sein Bild vom Vermieter überdenken. Das sind nicht alles "Donald Trumps", sondern mitunter Leute, die auf die Einnahmen angewiesen sind, um ein bescheidenes Leben zu führen. Oder die, wie ein mir bekannter, das Elternhaus behalten wollen, das der Vater mit eigenen Händen gebaut hat. Da es sich um ein Dreifamilienhaus handelt, wird in einer Wohnung selbst gewohnt und die anderen beiden vermietet. Der Gute hat aber keine bis wenig Ahnung vom Mietrecht. Und gehört zu den Leuten, die eher zu wenig als zu viel abrechnen.
Bei meinem eigenen Mietshaus habe ich eine Wohnung "Luft" bezüglich der Kosten. Da zurzeit aber zwei Wohnungen leer stehen, zahle ich den Betrag einer Miete aus eigener Tasche, um die Kosten zu decken. Ich kann das, dank anderweitigem Einkommen. Aber es gibt genügend Eigentümer, die das nicht könnten. Bei der Neuvermietung einer anderen Wohnung im Haus habe ich 80 € weniger erzielen können als vorher.
@Anita:
Gerade Rechtsanwälte und Steuerberater kenne ich da als Kandidaten für "Last Minute".