Mieter haben kein “Grundrecht” auf dauerhafte Ruhe

Mieter können sich nicht darauf verlassen, dass ihre Wohnung dauerhaft ruhig ist. Wenn sich etwa der Straßenlärm durch eine geänderte Verkehrsführung erhöht, kann der Vermieter dafür nicht ohne weiteres haftbar gemacht werden. Eine Mietminderung ist deshalb unzulässig, hat der Bundesgerichtshof heute entschieden.

Wegen umfangreicher Bauarbeiten an der Pasewalker Straße in Berlin floss der stadteinwärts gehende Verkehr ein knappes Jahr an der Wohnung der Mieter vorbei. Wegen des Lärms kürzten sie die Miete um insgesamt 1.386,19 €. Auf diesen Betrag wollte der Vermieter nicht verzichten und klagte die Summe ein. Vor dem Bundesgerichtshof bekam er nun recht.

Die Karlsruher Richter erkannten zwar an, dass die Mieter bei Einzug ihre Wohnung für besonders ruhig hielten. Dieser – berechtigte – Eindruck reiche aber nicht, um beim Vermieter eine Art Garantie dafür auszulösen, dass es in der Straße nicht lauter wird. Wer dauerhaft wert auf ein besonders ruhiges Wohnumfeld lege, muss dies dem Vermieter deutlich machen und am besten in den Vertrag reinschreiben lassen. Ohne solch eine Vereinbarung trage der Vermieter nämlich nicht das Risiko, dass die Wohnung lauter wird.

Dies gilt nach Auffassung des Bundesgerichtshofs jedenfalls so lange, wie die üblichen Grenzwerte nicht überschritten werden. Zwar war die Wohnung lauter geworden, doch der Verkehrslärm durch die Umleitung hielt sich noch immer in den Grenzen des Berliner Mietspiegels. Von einer “hohen Belastung” könne deshalb keine Rede sein.

Die Mieter müssen die einbehaltene Summe nun zahlen. Immerhin haben sie seit Dezember 2010 wieder Ruhe. Seitdem fließt der Verkehr nämlich wieder über die Pasewalker Straße.

Bundesgerichtshof, Urteil vom vom 19. Dezember 2012, Aktenzeichen VIII ZR 152/12

31 Gedanken zu “Mieter haben kein “Grundrecht” auf dauerhafte Ruhe

  1. 1

    Ich verstehe es nicht. Rein aus meiner (vielleicht naiven?) Weltsicht ist das doch selbstverständlich, dass ich wegen Strassen(!)lärm meine Miete nicht kürze, wenn er nicht unerträglich ist -.-

    Haben die Leute zu viel Geld, dass heutzutage aller möglicher Scheiß vor Gericht geklärt werden muss?

  2. 2
  3. 3

    Deutschland ist ein Land voller kleinkarierter, engstirniger Spießer und Prozesshansel. Guck dir einfach nur mal Google Street View an oder die Diskussion um das “Leistungschutzrecht” und Facebook usw.. :-)

  4. 4

    Dies gilt nach Auffassung des Bundesgerichtshofs jedenfalls so lange, wie die üblichen Grenzwerte nicht überschritten werden.

    Das halte ich für den viel wichtigeren und vor allem diskussionswürdigeren Teil. Das heißt also, dass aber eine gewissen Lärmgrenze der Vermieter zu zahlen hat? Mit welcher Begründung biite schön? Was kann ein Vermieter denn für die neue Autobahn, die geänderten Flugrouten o. ä.?

  5. 5

    Die Straße ist sicherlich nicht stärker befahren worden, als ihr Ausbauzustand (ihre Breite) das zulässt. Die theoretische Maximalkapazität war bei Vertragsabschluss abschätzbar.
    Sollte eine Straße mal massiv ausgebaut werden (z.B. Rückbau von Parkbuchten oder Beeten zugunsten neuer Fahrstreifen), ist immer noch die Kündigung der Wohnung möglich – entweder um tatsächlich umzuziehen oder um einen neuen Mietvertrag auszuhandeln.

  6. 6

    @WPR_bei_WBS:

    Das hat weniger was damit zu tun, ob der Vermieter was dafuer kann, sondern eher damit, ob die Wohnung so viel Miete wert ist wie zu dem Zeitpunkt als der Vertrag abgeschlossen wurde.

  7. 7

    Wie kann denn die Verantwortung für Umweltlärm dem Vermieter auferlegt werden? Laut Artikel kann das ja vereinbart werden: Wenn $irgendwer entscheidet, daß $irgendwas passiert, kann der Mieter die Miete kürzen. Völlig absurd.

    Dazu noch wegen Straßenlärms einer Baustelle. Welchen Einfluß hat denn der Vermieter auf die Verkehrsführung während Bauarbeiten?!

    Hoffentlich ist kein Vermieter so doof, sich auf so ein Lotteriespiel im Vertrag einzulassen: Gewinnen kann er damit jedenfalls nicht.

  8. 8

    @Sudelnuppe:

    Na dann: Ausziehen, wenn einem die Miete zu teuer ist, und darüber freuen, daß man die Bude nicht gekauft hat.

    Ein Wunder, daß es überhaupt noch Vermieter gibt, die Wohnraum vermieten. Bin ich froh, daß ich da raus bin, auch wenn es nur ein winziger Anteil einer Erbengemeinschaft war.

  9. 9

    Zitat: “Wie kann denn die Verantwortung für Umweltlärm dem Vermieter auferlegt werden?”
    Genauso wie der Vermieter sich auf die Wohnlage, Lebensqualität im Wohnviertel u.s.w. bei der regelmäßigen Mieterhöhung beruft.
    Der Berliner Mietspiegel hat keine Spalte für Lärm, nur Wohnlage, Baujahr, Größe, Ausstattung u.s.w..
    Gruß
    Reiner

  10. 10

    “Ruhige Wohnlage” wird ja durchaus verkehrsüblich auf dem Wohnungsmarkt beworben, ist also eine wertbildende Eigenschaft von Mietwohnungen.
    Daß der Wegfall der Eigenschaft nicht auswirkt, ist daher nicht unmittelbar intuitiv.

  11. 11

    10/nobody

    Du gehst von falschen Voraussetzungen aus.

    In dem vom BGH behandeltem Fall war eine besondere “Ruhige Wohnlage” gerade kein Teil der vertraglichen Leistungsbeschreibung. Folgerichtig konnte deshalb auch nicht wegen dem Fehlen einer besonderen “Ruhigen Wohnlage” gemindert werden. Und die Lärmbelastung war halt nicht so hoch, dass man unabhängig von einer Zusicherung besonders “Ruhiger Wohnlage” hätte mindern können.

  12. 12

    Ich habe noch keinen Vertrag gesehen, wo ruhige Wohnlage zugesichert war; das taucht immer nur in den Inseraten auf.

    Das ändert aber nichts daran, daß die Wohnungen im Hinblick auf ruhige Lage vermarktet werden und sich das Merkmal auf Preis und Nachfrage auswirkt.

  13. 13
  14. 14

    Ich finds unerträglich von dem Vermieter, wegen sowas noch vor Gericht zu ziehen. Die Wohnqualität hat sich unzweifelhaft verändet und dann hat er auch jede Mietminderung vom Mieter zu akzeptieren. Schießlich gehört ihm immer noch die Wohnung.

    Dass ein Gericht sich dann auch noch auf seine Seite stellt, sagt viel über die Gesellschaft aus: Recht hat und bekommt, wer Amcht hat und über die Porduktionsmittel verfügt. Das es ausgerechnet hier Leute gibt, die darauf reinfallen, macht mich traurig und wütund. Erst wenn es genug kapiert haben, können wir was ändern!

  15. 15

    Das Urteil ist meiner Meinung nach vollkommen korrekt und entspricht doch auch dem gesunden Menschenverstand. Der Vermieter kann ja schließlich nichts dafür, dass die Straße auf Grund von Bauarbeiten für eine Weile stärker befahren wird. Sowas gehört nunmal zum allgemeinen Lebensrisiko, da haben die Mieter halt Pech gehabt. Außerdem scheint das Problem ja nicht so groß gewesen zu sein, wenn nichtmal die Grenzwerte für Lärm überschritten wurden.

  16. 16
  17. 17

    @MSG: In einer Welt, in der Sarkasmus existiert. Jedenfalls hoffe ich, dass ich den Beitrag dahingehend richtig verstanden habe; andernfalls schliesse ich mich der Frage an.

  18. 18

    Langsam werden Verträge so kompliziert, dass man immer einen Anwalt zur Seite haben sollte, der solches Kleingedruckte einfügt, um später dies oder jenes vor Gericht geltend machen zu können. Man kann gar nicht an alles denken, was passieren könnte.

    Die Leute die entrüstet darüber sind, dass dem Vermieter sowas wie Lärm überhaupt zur last gelegt werden kann, haben echt einen Knall. Kommt erstmal in so eine Lage, dann ändert ihr schnell eure Meinung. Sowas wie Lärm ist einfach eine wertbildende Eigenschaft für eine Wohnung, wird es lauter verliert sie an Wert, das ist einfach so. Wieso zur Hölle sollte das nicht so sein? “Der Vermieter kann nichts dafür”, toll, der Mieter auch nicht, und der ist schützenswerter, ähnlich wie der Kunde mehr Rechte als der Verkäufer hat. Das Risiko liegt beim Vermieter, der ohnehin mehr Einfluss auf sowas hat, als der Mieter. Niemand will ein Vermögen für eine Wohnung neben der Autobahn zahlen.

    Leute, gesunder Menschenverstand. Könntet ihr auch gebrauchen.

  19. 19

    @abc(#15):
    Dann können wir jede Form von Lärm, die nicht aus dem Mietobjekt[1] selbst stammt, gleich gesetzlich als Minderungsgrund ausschliessen.

    Bedeutet dann, dass man künftig auch bei Baulärm von der Baustelle ggü. nicht mehr mindern kann, schliesslich kann der Vermieter “ja nichts dafür, dass da gebaut wird”.

    Volker
    [1] natürlich: bei Mietwohnungen das Haus, in dem sich die Wohnugn befindet – inkl evtl. zugehörigem Garten/Hof.

  20. 20

    @Sudelnuppe:

    Das heisst also, dass der Vermieter bei Stadt / beim Land Berlin (oder wem auch immer) Ausgleichszahlungen aufgrund von Mindereinnahmen wegen Mietminderung einklagen muss?

  21. 21

    @erforderlich

    Offensichtlich war die Lärmbelästigung in der Berliner Schlossallee während der Bauarbeiten jedoch nicht außergewöhnlich hoch. Die hier zur Last gelegten Lärmwerte stellen jedenfalls nach den Grenzen des Berliner Mietspiegels KEINE hohe Belastung dar.

    Mutmaßlich würde eine hohe Belastung nach dem örtlichen Mietspiegel zu einem Recht auf Mietminderung führen.

    Für mich ist das Urteil nachvollziehbar: Wer in einer Großstadt wohnt muss Lärm im dort üblichen durchschnittlichen Rahmen ertragen und kann keine Landruhe erwarten. Anderes ist vertraglich zu vereinbaren.

  22. 22

    Der Berliner Mietspiegel definiert übrigens eine hohe Lärmbelastung wie folgt:

    “Darunter ist ein Gesamt-
    lärmindex LDEN9 von über 65 dB(A) in
    24 Stunden und/oder ein Gesamtlärm-
    index LN9 über 55 dB(A) in der Nacht
    (22.00 bis 6.00 Uhr) an mindestens einem
    Teilstück der Fassade eines zur Adresse
    gehörenden Gebäudeteiles zu verstehen.”

    65 dB(A) liegen nach dem Bundesumweltministerium zwischen Bürolärm 60 dB(A) und einer lauten Unterhaltung 70dB(A). Straßenlärm bei starkem Verkehr liegt bei 80 dB(A). Da das eine logarithmische Größe ist, muss sich die Lärmbelastung durch die Umleitung also in Grenzen gehalten haben.

  23. 23

    @WPR_bei_WBS:

    Der Vermieter muss gar nichts zahlen, mal bitte lesen und Kopfkasten einschalten.

    Eine Wohnung, die plötzlich in einer Anflugschneise liegt, ist weniger wert als vorher. Das sollte auch ein sinkender Mietpreis reflektieren.

  24. 24

    Naja, der Straßenlärm ist ja nur temporär, da denke ich auch, dass die Richter Recht gesprochen haben.

    Aber anders herum ist das tatsächlich ein Problem: Wenn aus meiner “Spielstraße” dauerhaft eine Durchgangsstraße wird, habe ich also nur zwei Optionen: Zähneknirschend bei gesunkenem Mietwert die erhöhte Miete zahlen oder umziehen.

    Dabei weiß der Vermieter doch eigentlich genau, dass er das Objekt für den Kurs, den ich zahle, nicht los wird.

  25. 25

    @okeanos:

    Nein eine hohe Lärmbelästigung führt lediglich zu einer Einordnung in ein anderes Mietspiegelfeld, dementsprechend zu einer geringeren Kappungsgrenze. Für den Mieter wirkt sich das dann bei Mieterhöhungsbegehren aus. Dort aber sogar vorteilhafter als für eine Minderung, da der Zustand dann gilt bis zur Neueinordnung=neuer Mietspiegel. Bei der Minderung müsste der Mieter im Zweifel nachweisen, dass z.b. auch am Sonntag erhöhter Verkehrslärm wäre, sonst wäre er zum Teil mit der Minderung im Unrecht.

  26. 26

    Ich demonstriere das mal anhand des mir bekannten Mietspiegels (Zahlen sind aber fiktiv). Dort wird anhand einer Punkteskala die Wohnlage festgestellt, von einfacher bis zur besten Wohnlage. Ein Kriterium (von ca. 10) ist der Straßenlärm. Durchgangsverkehr = 0 Punkte, Anwohnerstraße = 3 Punkte.

    Die angemessene Miete wird immer als Spanne angegeben, Beispiel 5,50-6,30 Euro pro Quadratmeter.

    Nehmen wir mal an, der Mieter zahlt 5,80 Euro, und durch die Verkehrsführung dank Baustelle wird die vormalige Anwohnerstraße zur Hauptverkehrsstraße. Dadurch kann die Wohnung von guter in mittlere Wohnlage rutschen.

    Nehmen wir weiter an, für mittlere Wohnlage gilt dann eine angemessene Miete von 4,90-5,80 Euro. Dann liegt die tatsächlich gezahlte Miete eben noch innerhalb der Spanne. Heißt: Selbst wenn das von Anfang an eine Durchgangsstraße gewesen wäre, wäre der verlangte Mietzins noch angemessen.

    Warum sollte in diesem Fall – und der entschiedene Fall dürfte ähnlich ausgesehen haben – also ein Minderungsrecht bestehen?

  27. 27

    “Warum sollte in diesem Fall – und der entschiedene Fall dürfte ähnlich ausgesehen haben – also ein Minderungsrecht bestehen?”

    Warum sollte der entschiedene Fall gleichgelagert sein? Du hast doch jetzt extra Werte genommen die noch im range liegen.

    Nehmen wir 6€ als Miete, liegt die Miete höher als der Mietspiegel vorsieht. Und wie sieht es dann aus?

  28. 28

    Es lässt sich vortrefflich streiten über solche Fälle, jedoch ist die Mietkürzung für einen Umstand den der Vermieter nicht beeinflussen kann und vorübergehend ist tatsächlich nicht vermittelbar. Eine Herabsetzung der Miete aufgrund eines dauerhaften Umstandes, der die Qualität mindert sollte aber schon drin sitzen. Die Hinweise auf den Mietspiegel gehen da in die richtige Richtung, zumal es ja auch immer wieder Mieterhöhungen nach Aufwertungen des Wohnumfeldes gibt die der Vermieter eben nicht zu verantworten hat, was oftmals zu Gentrifizierung führt.

  29. 29

    Bitte mal den Berliner Mietspiegel genau lesen. Die Einstufung der Wohnlage hat nichts mit Lärm, Haupt- oder Nebentraße zu tun sondern nur mit dem Stadtbezirk/Wohnviertel. Ob man da am Rangierbahnhof, Autobahnkreuz oder neben dem Friedhof wohnt, hat keinerlei Einfluss.
    Gruß
    Reiner

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