Vernunftunbegabt
Ich habe die alten Akten rausgekramt, weil ich es zuerst selbst nicht glauben wollte. Aber es stimmt: Mein Mandant mindert seit zwölf Jahren seine Wohnungsmiete um 20 Prozent. Mit gutem Grund. Aber das wollte der Vermieter nicht einsehen. Zumindest anfangs. Da hagelte es Mahnungen und “Kontoauszüge”, in die ein dickes Minus eingetragen war.
Im Jahr 2003 kam sogar ein Mahnbescheid über die Mietrückstände. Das waren damals schon 14.000 Euro. Im Verfahren stellte sich schnell heraus, das Gericht hält die Mängel für nachvollziehbar. Aber nicht nur das. Der Vermieter habe seine Ansprüche auch verwirkt, weil er mit dem Prozess jahrelang gewartet habe.
Sieben Jahre war nun Ruhe. Bis es eine Mieterhöhung gab. Gegen die Erhöhung war als solches nichts zu sagen. Allerdings hebt die Erhöhung – natürlich – nicht die Minderung auf. Das würden allenfalls Handwerker schaffen, welche die Wohnung mal in Ordnung bringen. Mein Mandant zog also konsequent weiter 20 Prozent ab, nun aber von der erhöhten Miete.
Jetzt kommen sie wieder, die Mahnungen und Kontoauszüge. Wie will der Vermieter einem Gericht denn nach nun zwölf Jahren erklären, dass die Minderung nicht gerechtfertigt ist? Wenn er schon nach fünf Jahren aus formalen Gründen Schiffbruch erlitt?
Wahrscheinlich ein Fehler, diesen Vermieter für vernunftbegabt zu halten. Es handelt sich übrigens um den Staat.
hm, da denkt man mal wieder darüber nach, ob nur noch Auswandern hilft…
Der Staat als solcher ist weder vernunftbegabt noch vernunftlos; er kann allenfalls vernünftig sein, d.h. nach Vernunftprinzipien organisiert.
Vernunftunbegabt sind allerdings viele seiner Repräsentanten. Was dann doch wiederum an seiner Vernünftigkeit zweifeln lässt…
Interessanter Fall. Ich verweigere der Gasag seit ca. fünf Jahren jede Preiserhöhung, zahle immer den alten Preis. Unzählige Male hat mich die Gasag gemahnt, allerdings ohne weitergehende konkrete Forderungen und Konsequenzen.
Seit fünf Jahren empfehle ich der Gasag den Gang vors Gericht (es geht letzlich um eine geringe Summe). Seit fünf Jahren geht die Gasag nicht vor Gericht, möchte aber weiterhin Geld haben, das ihr vmtl. nicht zusteht. Ab wieviel Jahren darf ich wohl davon ausgehen, daß sie mir gegenüber betrügerisch handelt? Ob ich sie wohl wegen Stalkings anzeige?
@Phil: Das erinnert mich an den "Rudi Löhlein" von Gerhard Polt. Der konnte seinen Opel Manta in Deutschland wegen der ganzen Geschwindigkeitsbeschränkungen auf den Autobahnen nicht mehr ausfahren. Deswegen wollte er auswandern. Er wusste nur noch nicht, wohin.
@3: ich denke die gasag möchte nicht, dass sie verliert und dann jeder kunde weniger zahlt.
Ach, da hat halt der Sachbearbeiter gewechselt. Zuerst hat er sich gedacht, mensch, da und dort kann man ja mal die Miete erhöhen. Und als er dann überprüft hat, ob auch brav alle daran gedacht haben, ihre Daueraufträge anzupassen, ist er über die Minderung gestolpert. Dazu hat er nichts finden können, also hat er die übliche Mahnmaschinerie angeworfen.
btw: Wieso wird der Mangel eigentlich nicht behoben?
@ elmo
Das denke ich zwar auch. Aber wieviel Jahre kann sie mich aus dieser Furcht heraus mit Schreiben belästigen? Wahrscheinlich müßte ich mal etwas gegen sie unternehmen. Ob eine einstweilige Verfügung zu beantragen sinnvoll wäre?
@anonym: Sehr interessant. Aus welchem Grund verweigern Sie denn eine Preiserhöhung. Werd mir das auch mal überlegen, die GASAG hab ich sowieso gefressen.
Netter Twist am Ende …
@RA Lothar Müller-Güldemeister: Dass es woanders auch Probleme gibt macht hier nichts besser. Ein Übel kann nicht mit einem anderen gerechtfertigt werden.
@ jan
Weil die Preise zu einer Zeit, als die Gasag noch Monopolanbieter in Berlin war (also 2005 ff.), als überhöht galten und die Anbieter auf Anfrage des Kunden die Billigkeit ihrer Preise nachweisen mußten (laut Gesetz). Diesen Nachweis hat die Gasag mir gegenüber konsequent abgelehnt, mit unterschiedlichen, daher für mich unglaubwürdigen Begründungen.
Wer also Konditionen nicht erfüllt, aber dennoch Geld haben will, muß damit rechnen, daß er in die Röhre schaut (unabhängig von der Höhe seiner Forderung). Besonders dann, wenn er einen auch noch systematisch anlügt. Ist jedenfalls meine Meinung.
@anonym: Das richtige Rechtsmittel wäre die negative Feststellungsklage. Die ist allerdings bei Beweislast und Kosten ungünstiger als von der Gasag verklagt zu werden.
aber ist das Problem nicht vielleicht, dass sich durch die Mieterhöhung und den Abzug von 20% der absolute Betrag der Minderung ändert (vergrößert), ohne das sich der Grund der Minderung ändert ?
@ RA Neldner
Ja, danke. Das hatte ich schon befürchtet.
Demenz auf Seiten des Vermieters?
Oder er hat keinen engagierten RA.
@moment mal: Die Mietminderung wird immer auf Prozentbasis geltend gemacht. Wie im Reiserecht gibt es Tabellen, wieviel Prozent für welche Mängel angesetzt werden dürfen.
@14: Mietminderungen werden aber m.W. zu überwiegenden Teilen relativ, also in Prozentzahlen der vereinbarten Miete vorgenommen.
Eine negative Feststellungsklage bringt dem Anwalt Honorar, dem mandanten Ruhe und dem Staat, wenn schon keine Vernunft , dann dich ne Zwangspause.
Wenn der Vermieter den Mangel nicht beheben will, dann würd ich doch glatt mit 320 die komplette Miete zurückhalten bis der Mangel behoben ist (also vielleicht in 7 jahren).. Ansonsten würd ich mich einfach über die billigere wohnung freuen wenn man mit dem mangel leben kann..
@blubb:
… Die Sache läuft ja erst seit sieben Jahren. Dass eine Behörde in dieser Zeit einen Mangel behebt, halte ich für ausgeschlossen.
@Axel John: Tja, man muss wohl erst einmal zum Amt für Liegenschaften, dort ein Forumlar zur Behebung eines Mangels ausfüllen, dann eine Nummer ziehen, um das Formular dnn beim Sachbearbeiter abgeben zu können. Dann wird erst einmal geguckt, ob noch Kohle im Etat ist, ein Gesetz auf den Weg gebracht und wenn das Gesetz (zustimmungspflichtig natürlich) durch ist und im Bundesanzeiger veröffentlicht wurde, muss erst eine europaweite Ausschreibung zur behebung des Mangels durchgeführt werde. Nach dem Verfahren braucht man dann noch eine Genehmigung für den Bautrupp, dass dieser die Wohnung betreten darf. Dazu muss erst beim Amtsgericht ein Richter gefunden werden, der das Ganze auf Verfassungsmässigkeit prüft. Ggf. wird das dem Europäischen Gerichtshof für Menschenrechte noch vorgelegt.
Wenn dann alles in Ordnung ist, muss ein Termin mit dem Mieter gemacht werden.
Und irgendwann in ferner Zukunft wird dann der kaputte Lichtschalter im Abstellraum repariert werden!
Willkommen in Deutschland :)
Jahrelange Mängel – und keine Ersatzvornahme möglich? *staun*
Oder vllt. kein Wille zu dieser vorhanden – da billiger wohnen vordringlich ist/erscheint?
So schlimm kann's ja in der Wohnung nicht aussehen, wenn man da 12 Jahre vor sich hin lebt und sich mit der Mietminderung zufrieden gibt.
Großartige Pointe, chapeau.
Es muss ja nicht heißen, dass der Mangel die Wohnung unbewohnbar macht. Z.B. könnte die Heizung nicht dem Standard entsprechen, ich habe mal in einer Wohnung mit Ölöfen gewohnt (d.h. ich musste mit Ölkännchen in den Keller laufen, um die zu befüllen). Das war machbar, aber natürlich kann so eine Wohnung nicht so teuer sein, wie eine, die Zentralheizung hat.
@26/blubb: Ölheizung ist aber doch kein Mangel, das erfährst du doch schon bei der Wohungsbesichtigung und steht meistens auch im Mietvertrag drin: Ist dir also bekannt und wenn du den Mietvertrag trotzdem unterschreibst, dann akzeptierst du es doch. Außerdem gibts doch keine Tabelle, wo drinsteht: x Euro/m² für Ölheizung, y Euro/m² Gasheizung und z Euro/m² Fernwärme, die dann auch noch für alle Wohungen einer Stadt gilt :P.
Die Rechtsansicht hinsichtlich der Verwirkung hat sich mitlerweile geändert. Bis 2002 gab es eine reglmäßige Verjährungsfrist von 30 Jahren. Durch die Verkürzung der regelmäßigen Verjährungsfrist auf 3 Jahre ist die Verwirkung weitestgehend obsolet geworden, so dass mittlerweile umstritten ist, ob es neben der Verjährung noch das korrektiv der Verwirkung geben muss.
Möglicherweise verspricht man sich nun, die nicht verjährten Mietrückstände erfolgreich geltend machen zu können.
@Sebastian C.:
Würde das nicht gegen das Rückwirkungsverbot verstoßen?
@ Sebastian
Sorry, zu eilig gelesen. Habe das "nicht" übersehen.
Schwierig wird das aber wohl trotzdem, solange man die Mängel nicht beheben will. Die wurden damals ja schon anerkannt und es ist zweifelhaft, dass sich das heute ändern würde.
Dem werde ich mal die Meinung geigen, wenn ich den treffe, diesen Staat…
@tigga:
Das mit den Mängeln ist natürlich völlig richtig. Wenn diese bestehen und die Minderung angemessen ist, erleidet der Vermieter wohl wieder "Schiffbruch".
@Micha:
Grob geht sowas in den Mietspiegel eine Gegend ein. Hier http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/de/download.shtml finden Sie zum Beispiel den Mietspiegel der Hauptstadt der Hundescheiße (auch bekannt als Berlin). Man beachte Eigenschaften wie "Energetischer Zustand der Wohngebäude".
neuer Sachbearbeiter? Hört sich aber bisher eher danach an, dass da bisher noch kein Mensch dran war. Konnte mir gut vorstellen, dass die Mieterhöhung den Prozess gekillt hat, der bisher das automatische Mahnsystem abgestellt hat.
BImA?
hihihi
Ich gebe jetzt auch die "Ketzerkatze" (s. 23): Wenn jemand sich darauf beschränkt, 12 Jahre lang die Miete zu mindern, ist der Mangel wohl eher banal oder man hat es sich mit Mangel bequem gemacht. Dann weiter auf dem Mangel rumzureiten, könnte mE rechtsmissbräuchlich sein, da den Mieter der Mangel offenbar nicht wirklich stört (sonst hätte er damit nicht 12 Jahre lang gelebt).
@Th. Koch:
Wenn der Mangel z.B. darin besteht, dass ein Zimmer unbenutzbar ist und man das Zimmer nicht (mehr) braucht, dann passt man die Miete so an, wie es der Wohnung mit einem Zimmer weniger entspricht. Wo ist der Fehler? Wenn der Mangel nachweisbar besteht und der Vermieter dem Mangel nicht Abhilfe schafft, dann bleibt die Miete eben gemindert. Welche Motivation sollte man denn haben, da umzuziehen? Wo genau haben Sie da Rechtsmissbrauch ausmachen können? Ist es nicht vielmehr dem Vermieter vorzuwerfen, dass er die Situation komplett ignoriert und seit 12 Jahren Vertragsbruch begeht?
@ 28 Sebastian C.
Bitte, belästigen Sie U.V nicht mit zivilistischem Wissen.
@Th. Koch:
Interessante Sichtweise. Im ersten Moment.
Denkfehler ist, er zahlt ja nicht für den Mangel, denn er hat ja gemindert. Er hat sich mit weniger abgefunden und zahlt dafür auch weniger. Punkt.
Um was für Mängel handelt es sich denn, die der Vermieter nach 12 Jahren immer noch nicht beseitigen konnte?
greez
@33/Hannes: Heißt das, ich darf meine Miete jetzt auch kürzen, weil sie über der Zahl im Mietspiegel für meine Gegend hier liegt? Nur weil es Durchschnittspreise gibt, von mir aus auch aufgeschlüsselt nach Heizungsart, heißt das doch nicht, das jede Abweichung eine Mietminderung rechtfertigt. Es ist doch Vertragsfreiheit, und wenn ich eine Wohnung zu einem abgesprochenen Mietzins akzeptiere kann mir nicht hinterher einfallen, dass die Miete für "nur Ölheizung" zu teuer ist. Dann verhandel ich nach oder kündige und zieh wieder aus, aber reklamier das doch nicht als Mangel.
@Andreas Spengler: @akbwl: Hat er ja auch richtig erkannt.
@Micha: Sagt ja auch keiner, aber warum sollte man unter gleichen Konditionen die schlechtere Heizung wählen? Von einer Minderung war gar keine Rede.
Erst dachte ich: "So bescheuert kann doch kein normaler Mensch sein". Aber der letzte Satz hat es dann glücklicherweise aufgeklärt. Es ist kein normaler Mensch auf Vermieterseite involviert. Dann klingt das alles logisch…
Gibt's für dieses Urteil ein AZ?
@40: Das ist völlig unerheblich, wenn es sich beim Vermieter um den Staat handelt. Wenn die Behebung Geld kostet, wirds nicht gemacht (dass vermutlich die Einbußen durch die Mietminderung die Kosten für die Behebung des Mangels nach 12 Jahren locker übersteigen ist kein Grund).
da ist bestimmt ein Puff im Haus ;)
@Micha: In München kann man sich z.B. an die Stadt wenden, wenn die Miete mind. 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Die übernehmen dann die Klage gegen den Vermieter (zumindest war das vor etwa 4 Jahren so) wegen Mietwuchers. Bewertet werden Größe, Lage, Ausstattung, Renovierungszustand etc. und ggf. mindernde Merkmale. Eine Ölheizung (ich spreche nicht von einer Zentralheizung, die mit Öl funktioniert, sondern von Einzelöfen, die mit Kännchen zu befüllen sind) reduziert die ortsübliche Vergleichsmiete rel. stark im Vergleich zu einer gleichwertigen Wohnung mit Gasetagenheizung. Die Vertragsfreihiet ist hier also durchaus eingeschränkt (was in Vermietermärkten wie z.B. München auch sinnvoll ist, da die Vermieter sonst von Leuten, die sehr schwer eine Wohnung finden (z.B. Migranten, Alleinerziehende, AGII-Empfänger), Phantasiepreise verlangen könnten, weil sie die Situation ausnutzen).
@dahoo:
Ich habe einen Kollegen mit Nachnamen "Staat".
Er tut mir aufrichtig leid!
Da hier zu Lasten der Staats- oder Gemeindekasse gehandelt wird, (Hinnahme dauernder Mindereinnahmen) wäre eine Strafanzeige wegen Untreue eigentlich überfällig.
Aber gegen Beamte oder Öffentlich-Bedienstete wird nicht vorgegangen.
HERRLICHE BRD !
@RA Neldner: Inwiefern unterscheidet sich die negative Feststellungsklage von der umgekehrten Leistungsklage im Hinblick auf Kosten und Beweislast?
Da ist wohl die Einsicht verjährt.
… nun da wüsste ich noch ein paar solcher "späßchen" unsere allerseids beliebten Bananenrepublik….